受楼市调控政策影响,房企发展受到资金、成本等诸多因素的限制，单纯依赖土地增值获取利润的传统开发模式已难以立足，与昔日的盈利模式告别，探寻新的利润增长点，成为上及世界500强企业的绿地集团，下到中小房企代表如朗诗地产，共同谈论的话题。

一时间，无人不谈转型，无处不透露着改变。

朗诗地产董事长田明宣称朗诗的绿色革命是转型而非转行。

8月29日，朗诗地产董事长田明宣布，将从单一的房产公司向以绿色建筑技术为核心，包括房地产开发、养老服务、技术输出服务、代建、绿色金融等业务板块组成的一个集团公司。这家此前并不起眼的中小房企，在迈步转型时，尝试着进行业务的多元化。

但是，多元化，不是房企想做便能实现的目标，把鸡蛋同时放进几个篮子里，业务太分散，则没有精力照看好所有的业务；同时，转型其他行业如果没有大批专业人才，亦可能导致转型的失败。

与此同时，实现绿色地产的跨越式突破，作为朗诗地产在这次转型时所重点强调的发展目标，亦面临政策支持及引导力度不够，经济利益转换以及社会资源的配套完善等诸多现实考验。

虽不能用一个量化的数据来衡量投资绿色建筑技术带来的回报，但田明确信，绿色建筑技术将给企业的发展带来一系列帮助。根据其连续三年对行业上市房企的跟踪研究，朗诗的ROE（净资产收益率），是整个行业上市房企平均水平的两倍。

朗诗地产在转型中，亦把养老地产业务作为企业一个重点方向。根据田明的理解，中国的房地产市场，仍有十年的增长期，而伴随人口老龄化社会的到来，社会对养老的需求将日渐旺盛。

基于此，田明认为，朗诗在未来十年，不会离开房地产，亦不会做转型的逃兵。

转型中，朗诗强调了实现上市，成为一家公众公司的目标，对企业长治久安的重要性。尽管目前证券监管部门有意“冷落”房企上市审批，但“东边不亮西边亮”，田明认为，朗诗上市可以率先在绿色科技或金融等其他业务板块中实现突破。

做好金融平台，是此次朗诗在转型中所寻求的一个目标。此金融平台，有别于“先行者”金地集团旗下的融资平台。朗诗除了把资金用于房地产开发外，还会投资养老及与绿色建筑科技业务相关的延伸项目上。

目前，朗诗已经完成了第一个规模为6亿元人民币的信托基金，按照朗诗的规划，这笔资金主要用于企业“输血”。田明希望，这个金融平台假以时日能有效运作后，进一步发挥它的“造血”功能，即为朗诗获得投资增值收益。

9月4日，朗诗地产董事长田明接受了人民网记者的专访，就外界关注的“朗诗集团转型战略及未来发展目标”，一一做出了回应。

转型绝不做逃兵

人民网：您如何给朗诗的这次转型下一个准确的定义？或者，转型是否可以让外界理解为转行？

田明：特别强调一下，朗诗的这次是转型而非转行。

这次（我们）多元化的转变，实际上是在原有绿色房地产公司的基础上，变成一个以绿色为核心，包括房地产开发、养老服务、技术输出服务、代建、绿色金融等业务板块组成的一个集团公司。

同时，朗诗转型的特点是纵向多元化而不是水平多元化，各个业务板块之间有很强的协同效应，绿色建筑技术和能源技术是朗诗的核心能力，围绕这个核心能力形成其他几个业务板块。转型绝对不是转行，而是一种更加深入的业务面拓宽，不是逃跑，也不是离开建筑相关行业了，更不是离开房地产行业。

我们根据中国的城市化进程、人口结构以及中国经济的未来发展趋势这些基本面分析认为，中国的房地产还有十年或更多的较快增长时期。即使离开了这个十年，我们也不会离开房地产，日本美国早就过了房地产的高速增长期，但是他们仍拥有优秀的房地产公司。过了这个十年，我坚信朗诗地产还会坚守在此并且成为这当中杰出的一员。

人民网：朗诗的转型，涵盖了房地产、科技、养老和金融四方面，即是告别过去单一的依赖房地产业务获得增值收益，改为“多轮驱动”，但是业务太分散，则没有精力照看好所有的业务，朗诗如何平衡企业多元化发展策略微妙选择？

田明：业内对于企业多元化发展，导致精力被分散的质疑，我认为主要是两点，一是我们实施的是纵向多元化，二是我们多元化的关键是要处理企业内部的事情。

朗诗科技更多的技术服务包括代建、品牌输出等其他延展业务，这对朗诗的能力提升、对朗诗整个集团品牌的加强也是有促进作用的。由于我们不是水平多元化，而是纵向多元化，某种程度上每一个板块之间都有有机的内在联系，任何一个板块的提升都会对其他的板块有所促进，这是一个协同效应较强的战略模式，这就是我们的选择。

实际上，朗诗多元化的内部的协同效应是很强的。比如我们房地产公司获得了更多项目，就给科技公司提供了更多的业务，可以壮大它的规模，提高了它的能力。

科技公司能力的提升及技术上的创新，反过来又会对养老业务、地产的项目开发提供更有差异化竞争的优势。金融实际上是一个为技术服务、养老项目、房地产项目等提供服务的一个平台。朗诗自己的项目操作的好，它的技术能力就更容易被外界接受，项目在市场上表现的成功，那么技术就可以销售出去，这样也可以为更多的人服务。

相比过去只做地产开发，我们确实是多了一些业务内容。合理的战略思路确定之后，关键还在于处理企业的内部事情，而企业内部的关键在于人才。各个事业部、各个业务方向上有没有关键性的领军人物？有没有一个可靠的、能够可持续发展下去的人才队伍？所以说，人才是多元化的关键。只要有足够的人才支持，加之我们战略的内在关联性和内在的协同效应，多元化就不再是一个不能平衡，不能解决的问题。
 

绿色并非空穴来风

人民网：绿色地产不是一个新概念，也不是一个“给力”就能做好的产业。目前，朗诗在推进绿色建筑的实践中遇到了哪些难点？

田明：以前绿色地产是说的多，做的少。当然，对绿色地产的理解，也是个不断演进的过程。这个概念尽管不新，但绿色地产的领域还是新的。国内对于绿色地产的理解和实践还处在一个刚刚起步的阶段，它也不是一个轻易能做好的产业。

朗诗选这个方向做也不是空穴来风的，如果没选择绿色科技这个方向的话，反而是一件奇怪的事情。因为朗诗在房地产及绿色建筑方面是处于国内领先位置，八年的时间，我们企业都是围绕着这个战略在组织资源进行实践，所以转型就成为了一件顺理成章的事情。

尽管现在政府重视绿色、节能及低碳，也逐渐认识到这个问题的重要性，而且我想今后的政治环境会越来越支持绿色产业，但绿色地产在实践当中并不是没有难点。

首先，政策的系统性和一致性还不够，这会对开发商的积极性带来一些影响，如果政策导向更加清晰，那么投身到这个领域的企业就可以得到政策上的引导和支持，目前这方面的政策完善还需要一个过程，但我们相信未来一定会越来越好。

第二，绿色实践在中国是刚刚起步，这个产业还不是一个相对成熟的产业，对于那些探索企业还是有一定难度的。社会的配套资源、产业链和上下游的产业配套还缺少优质资源，上下游的产业配套还需要去发现、培训和共同成长。

第三，再好的事情没有收益，都是不可能长久的。绿色产业好，也要兼顾经济利益，绿色经济的核心就是可持续发展。我们把全部资源聚焦在绿色地产方向，说明我们朗诗的产品是盈利的，社会上相有当数量的客户选择接受朗诗产品。

朗诗一方面实现了低能耗与低排放，实现了环保；另外一方面也为客户带来了具体的好处。产品更舒适、 健康和环保，长期使用维护的成本下降，这些都是客户看得见摸得着的好处，我们既能解决社会追求低碳环保的问题，又能让客户明确的感受到切实的利益，既有对微观家庭的好处，也有对宏观社会的好处。

人民网：朗诗在绿色地产的实际收益率有多少？

田明：对于具体收益我认为很难计算，在短期内完成一个量化的长周期的计算是不太现实的，但是我确信对于产品技术、对于绿色建筑技术的研发、对朗诗差异化产品在市场上的竞争优势、对于客户的价值的提升、对于我们的销售速度、销售的溢价水平都是有帮助的。

朗诗在绿色建筑技术方面的投入是非常大的，而且一做就是很多年。从另外一个指标看，朗诗的运营效率也是比较高的。我们连续三年都对内地和境外的上市的房地产公司做过跟踪研究，一是研究这个行业里面的发展态势，另外就是把自己的指标和行业的指标进行一些分析对比研究，分析研究结果后发现一个现象，朗诗资本运营的效率是行业上市公司平均水平的两倍，朗诗的ROE（净资产收益率）都是行业平均水平的两倍。
 

养老地产“百舸争流”

人民网：在转型中，养老地产是朗诗所提到的一个将重点发展的业务，那么，您如何看待国内养老地产的前景？

田明：养老地产在未来的四五十年都将是一个增长的市场，这是由中国的人口结构决定的。人口结构老龄的演变趋势会在未来产生大量的养老业务的需求，所以我非常看好养老地产业务。我前面说过，常规的住宅开发需求有可能十年之后，就不再继续增长， 但是养老业务会持续增长。从某种角度上,养老的项目和普通住宅项目有一定的互补关系，所以朗诗准备竞争养老。

人民网：如何区分养老地产和普通地产？

田明：现在一部分开发商在做的养老地产物业，基本上还是“买地建房卖房”的经营模式。产品是针对老年人做的，但只是配备了一些常规的医疗服务，仍旧是过去那种房地产的操作模式。

中国的养老业务才刚刚开始，目前主要来自于几个方向，一个是开放商想做养老，一个是医疗机构想做养老，还有一个是保险机构。三者，各有各的优势，但都想竞争养老这个市场，因为都看到了中国人口的演变趋势，包括国外的一些投资机构也想进入。

我个人感觉，到目前为止，我们还没有看到在中国大陆有成熟的养老地产的商业模式，应该说现在是“百舸争流”，谁都没有找到一个盈利模式，可以大规模展开的盈利模式。

我认为，未来中国的养老有几个层次结构来组成。刚才讲的买房是其中之一，这部分是解决养老的居住问题，他们有足够的财富，能够购买并持有产权，是市场上一些相对高端的人，但这在需求层次在社会总人数中，所占的比例不是非常高，并非所有的家庭都能做到这一点。

另外一种模式，有一些老年人，经济条件还可以，也没有考虑一定买一套房子居住，这就导致租赁型养老的出现。这些人，他们实际上是为自己去买一段时间，对于这样的一个方式，也是值得去探索的，而这种需求层次，或将在以后，占据市场里的比较大的份额。我在国外看，大部分人都是用这种方式，特别有钱的人才会自己买一套房子用来养老，而绝大部分人都是用这种”付钱，然后买一段时间“，这是主流的方式。

还有一个，我觉得政府可能还要在养老里面承担一个和住宅市场一样的一个基础性的保障地位，政府在养老上要把那些既不可能去买房去住，也不能去租房的人，政府要有一条保障线，来保障相对收入水平低一点的人群的养老需求，这是政府的公共职能。

另外，在中国的一些乡村和较为传统的地方，家庭赡养老人的方式也不会完全淘汰，还在继续。所以未来的养老市场可能是几个部分组成的，家庭传统的赡养有一定的比例，政府资助一部分中低收入的家庭，市场化去解决一些较为高端的人群，一种是租，一种是买。养老地产，大概就是这样的一个结构体系。

人民网：朗诗将如何开拓这项业务？

田明：无意当中我们发现朗诗的每一个项目里面，都出现一种现象：一部分业主入住后，又帮助父母买了朗诗的房子让父母住，这样的比例相当的高。

在我们还没有全套型的适老型的产品设计和服务时，就已经出现了大量的人，选择我们的房子给老年人养老，那说明我们的产品对老年人更有吸引力，加上每年我们的盖勒普客户满意度测评，老年人对待朗诗的服务和硬件评价是最高的。

所以我们想从这里面得到一些启发：如果我们利用我们房地产开发的能力，相关的建筑技术能力和我们的绿色系统的开发能力，包括我们物业服务公司提供的服务，我们是不是可以进一步在硬件上做全套的适老型的规划和设计，然后运用朗诗擅长的产品技术，把常规的物业服务能够做成一个适老型的服务体系，再去嫁接整合一部分的社会医疗资源，或者和医院建立这种合作关系，这样的话，朗诗可以逐步去尝试这种养老的盈利模式。

我们能做的养老地产，只能是上面两个，朗诗肯定只能做市场的那一块。朗诗在竞争中的有利条件包括，出发先决条件较好，拥有绿色技术、产品舒适度比较高，也比较环保，有利于人的健康。
 

上市“西方不亮东方亮”

人民网：ipo是您提到的朗诗的下一个发展目标，但现在朗诗面对的困境是证券监管部门对房企ipo的“冷处理”，朗诗如何实现突破？

田明：朗诗上市的问题我以前提过，针对证券监管部门对房产IPO的政策窗口没有完全打开，我们要做的是耐心等待，当国家需要鼓励经济，需要从房地产行业找到一些优秀的，代表行业未来方向的企业来加强行业发展的时候，上市的时机就成熟了。所以，政策是基于一定环境的产物。

在企业发展的过程当中，上市对于朗诗来说，主要是想成为一家公众公司。公众公司比较透明，相关方会更多，在规则的监管下，这一种治理模式有助于朗诗的长治久安。所以朗诗追求上市的目的最主要是为了长治久安，是为了受到规则的监管。而不仅仅是为了去圈点钱。

融资，应该说是多种渠道的合理选择的结果，但如果企业负债率太高，那么债券融资就不太好做。所以我想，上市IPO，是所有融资手段的选项之一，但并非全部，也没有什么特别。国外企业的融资，更多的是债券融资，然后才是权益融资，最后才是银行的借贷关系。

我们在上市闸口没有打开的时候，也在采用比如成立金融和投资公司，以期做好其他方面融资的机构安排，做一些其他方面的私募融资等，来解决发展的资金来源问题，用权益去融资只是融资的方式之一。

也可以在未来政策支持的情况下，通过公司的其他业务板块来上市，我们不是只有房地产开发这一个业务板块。比如绿色节能环保产业，国家政策是支持的，这项业务板块能盈利而且业务可持续，那么政策上肯定是欢迎的。

人民网：朗诗搭建的金融平台业务，是“造血”功能多，还是“输血”多？

田明：朗诗在第一个五年战略规划之内，“造血”和“输血”兼顾，可能以输血为主。

用金融平台创造的价值去产生公司的增值，这部分的要求不在第一位上。这个平台主要还是满足和支持朗诗的其他业务。

这个“血”（资金），是通过一个专门的组织机构和专业的人才队伍去处理。现在市场里有很多事情可以做，比如发基金、组织信托、企业债等。传统地产商只是用一些诸如银行开发债这样的方式，来解决发展资金需求问题。我们会成立一个专门的公司机构，这个机构的责任，就是去拓宽融资渠道，以更专业的方式，去处理市场上可选择的融资方式及投资项目等，这里面的空间还是很大的，有异于传统的开发模式。

朗诗对比金地集团的金融平台，二者增加社会资源的这一道理是相同的，但是由于两个企业的发展战略不一样，所以我们的金融平台是不一样的。

朗诗除了房地产的开发外，还会投资养老业务以及和科技业务相关的延伸项目上，所以投向会有所不同。但无论是房地产项目还是养老项目，都有一个共同的标签，那就是“做绿色的事情”。在朗诗发行的第一个规模为6亿元人民币基金之后，信托产品、探索企业发债等形式也会持续的展开。
 

近两年无“进京”计划

人民网：朗诗近两年逐渐在由一家区域性企业成长为一家全国企业，那么，朗诗接下来还会继续全国化布局吗？

田明：朗诗现在已经不是单一的朗诗地产的单一概念了，全国化布局正在途中，我们房地产业务还没有完全做到全国化布局。朗诗目前已经进入了九个城市，包括南京、上海、杭州、绍兴、武汉、成都等，都在长江流域这条线上。

人民网：朗诗如何巩固现有地域布局？

田明：对于已经进入的长江流域的城市和区域，朗诗地产会进一步的生根，完善我们的五条产品线。包括首次置业，首次改善，多次改善，高端置业，养老置业五条产品线。

内外部条件具备的条件下，我们还会再选择机会，纵深布局深耕细作，向北方及南方做一些纵深的拓展。根据我们对中国房地产业已经度过了高速增长的黄金十年的判断，我们会步步为营，稳扎稳打，寻求步调稳健。
其他的，像养老业务有可能跟房地产业务同体，也有可能跟房地长错开。但我们的绿色建筑跟能源技术的服务项目是为其他提供技术服务的，这个就没有地界了。

人民网：现在土地市场也开始热闹起来，您如何看待目前的土地市场？

田明：我认为未来的一段时间是拿地比较合适的机会，因为我相信地价不会大幅度的反弹，不具备上涨的条件。房价和地价是有直接的相关性，目前，房价不具备大幅反弹的条件，所以地价的表现也应该和它差不多。
最近有点热闹，但我分析了一下，地价不会大幅度的走高，成交不会火爆。从需求一方来看，由于现在国际国内的经济形势的演变，境外资本正在外流，这个趋势很明显；从房地产以外的行业来看，之前央企以及有一些做制造业的上市公司，它们大量的资金进入到房地产项目里面，来追逐利润，这个趋势现在也被遏制，其他行业的资金也在撤出。

另外一个，对房地产行业里面这些“选手”来说，经过两年的调控，很多人已经受到了一定的挤压，有的已经“饿的只剩皮包骨头了”。相当多的开发商，或多或少的受到了一定程度的削弱，这样，对土地需求方而言，总需求量是减少的。

从供给方来说，地方政府的财政压力都非常大，土地财政收入大幅度减少，已经累积了很长的时间了。他们（地方政府）会有一些推地的冲动。

所以，在这样的一个供需双方的格局下，我认为土地价格不会大幅度增高，而且是整体不会增高，是拿地比较好的“窗口期”。但是某些大城市的某些优质地块，出现价格较高有人抢的现象是很有可能的，但我认为它不会成为一个普遍的现象。

人民网：今年朗诗还会继续拿地吗？如果会，在哪拿？

田明：朗诗会利用这样的一个窗口期来争取多拿一些地，拿一些有投资价值的地，太贵则不会考虑，不会去拿地王，不会去疯抢。任何时候，我们都不该拿地王，何况是现在。

拿地的布局，将会在现有的城市，除非新的城市出现很好的机会。我们现有布局城市的选择面，每个城市都有很大的空间。在现有城市中，我们挑选一些不是很贵的地块，然后拿下，太贵的我们不会去拿。