在未来朗诗绿色地产的报表上，既有权益投资收益，也有技术服务和管理服务收入，且后者所占比重和含金量将越来越高。

很多房企都在关注绿色建筑，也有很多房企把“绿色”挂在口头上印在名片上，但把“绿色”两字当做金漆招牌的房企，大概只有朗诗绿色地产有限公司（下称朗诗绿色地产，股票代码：00106.HK）。

对于朗诗绿色地产而言，“绿色”已不止是公益口号，它已经成为一种生存方式，或者说在房地产白银时代，最基础的扩张基因。在朗诗绿色地产与其他房企开展合作大门，进行小股操盘，输出技术以及品牌获取收益的战略布局当中，绿色技术正扮演着敲门砖的角色。

朗诗绿色地产高管日前对《投资时报》记者表示，从2004年打造第一个绿色住宅项目至今，朗诗打造的全部都是绿色建筑，开发绿色科技地产项目近50个，总面积达700多万平方米。

在研发技术方面，朗诗绿色地产每年投资不低于1亿元，绿色地产项目相对周边项目溢价率更高，而通过小股操盘，公司还可以获得开发权益之外的技术服务费。

站在风口

中国的环境污染已经到了一个临界点，雾霾肆虐了中国大部分地区。

朗诗绿色地产认为，雾霾产生的深层次原因与中国长期以来的能源生产和消费方式有关。在国内总能耗中，有1/3是建筑能耗；而在已有建筑中，97%以上为高能耗建筑。以建筑供热为例，中国集中供热一次消耗的煤，高出同纬度甚至高纬度欧洲国家1倍。

建筑能耗成为雾霾治理中重要的一环，也使绿色建筑迎来了最好的发展机遇。

财政部与住建部联合下发的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》明确提出，将通过建立财政激励机制、健全标准规范及评价标识体系、推进相关科技进步和产业发展等多种手段，力争到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%。

政府部门也加大了绿色建筑的激励政策。

凡是新建建筑全部是绿色建筑的，且两年内开工建设面积不少于200万平方米的城区，国家财政一次性给予补助5000万元，并命名为绿色建筑示范城区。对二星级以上高等级绿色建筑，中央财政直接补贴，其中三星级每平方米补贴80元，二星级每平方米补贴45元。

此外，不少省份也结合地方实际制订相应的补助激励标准。3月27日，中国首个绿色建筑地方性法规《江苏省绿色建筑发展条例》获江苏省十二届人大常委会通过，将于今年7月1日起施行。《条例》明确，建设、购买、运营绿色建筑可以享受六大扶持政策，以提高全社会建设、购买、运营绿色建筑的积极性。

比如，外墙保温层的建筑面积不计入建筑容积率；居住建筑利用浅层地温能供暖制冷的，执行居民峰谷分时电价；采用浅层地温能供暖制冷的企业参照清洁能源锅炉采暖价格收取采暖费；使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑的，贷款额度可上浮20%。

政策对绿色地产的倾斜，或将成为房企发展的一个出口。朗诗绿色地产表示，以杭州和成都为例，大部分开发商近两年在这两个城市开发的项目都是亏损的，只是“赚个吆喝”。但值得注意的是，尽管大家都认识到未来市场下行风险很大，但还要在土地市场上挤破头去抢地，各地地王还在不断出现。这就如同冲向沙滩的巨鲸，在走向死亡。

朗诗绿色地产认为，其实相对于传统建筑，绿色建筑反而正迎来最好的发展机会。现在的房地产市场，地价的上涨速度远高于房价，利润空间不断被压缩，项目经营风险亦在加剧。

2013年8月，朗诗绿色地产借壳深圳科技，登陆香港资本市场，至今已经一年有余。如今，各项整合工作也已基本完成。

2014年，朗诗绿色地产全年利润约为3.02亿元，是2013年的0.38亿元的6.9倍，与此同时，营业额约为人民币7.04亿元，较2013年上升约30倍。

2014年，朗诗绿色地产毛利约为4.74亿元，较2013年毛利大幅增加约31.8倍，毛利率约为67.3%，较2013年上升约2个百分点，毛利率增加主要是由于项目开发及管理服务收入有较高的毛利率。

输出技术

如今，朗诗绿色地产对自己的定义，已经由传统的房地产开发商，变成服务提供商。

业内人士表示，以后朗诗绿色地产的报表上，既有权益投资的收益，也有技术服务和管理服务收入，而且这部分收入的含金量很高，收入越高，对朗诗绿色地产的估值也就越高。

在绿色建筑的投入产出方面，朗诗绿色地产对《投资时报》记者表示，除了每年不少于1亿元的技术研发，绿色建筑给住宅每平米增加的成本约在1000元以内，但绿色科技产品可以在保证销售速度的同时提升项目销售价格，相对周边项目溢价率更高。并且，长期运行成本也比传统住宅低，而客户价值则更高。

2014年8月，南京朗诗钟山绿郡最后一批房源均价为27000元/平方米，去除精装修因素，比周边同容积率、同建筑类型的某大型房企楼盘售价高出2000-3000元/平方米。

绿色建筑的另一部分收益是属于绿色建筑业主的。调研发现，在实现“恒温恒湿恒氧”健康指标的同时，朗诗绿色建筑的能源消耗更低。比如，全年用于空调和新风系统的能耗在40千瓦时/每平方米以内，普通住宅需要80~150千瓦时/平方米，这还不谈湿度和除霾指标。所以在满足相同舒适度的前提下，绿色地产的能耗远远低于传统建筑。

2015年，朗诗绿色地产除了向市场继续提供高节能率、高舒适度的绿色住宅外，还将进一步加强绿色建筑技术在各类产品中的应用。

比如，自2015年开始，朗诗绿色地产向市场提供的所有新产品都将配置防霾系统；同时，还将向市场提供更加关注室内空气质量、舒适度、装修污染和智能化控制的全新住宅产品，并尝试向市场推出零甲醛住房，从源头控制实现零甲醛零污染。另外，朗诗绿色地产将运用中国首个获德国能源署和被动房研究所认证的布鲁克被动房专项技术，加快在楼盘开发上的应用。

轻骑突围

针对2014年年初这一波市场下滑调整，作为朗诗集团深绿战略的组成部分，朗诗绿色地产提出了资产轻型化，盈利多样化的经营策略。

一方面，利用朗诗的产品技术特色，开展小股操盘业务，即占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务；同时，开展代建、定制、技术服务等轻资产业务，做资源整合者。

朗诗轻资产业务模式多样，有与开发商、金融机构合作的合作开发模式，也有虽参小股但负责项目操盘的小股操盘模式；有负责项目开发全过程的代建模式，也有仅负责项目建设的委托开发模式；有满足客户个性化需求的定制模式，也有仅提供单项技术的技术服务模式。

朗诗绿色地产的小股操盘股份一般在30%以下，既能够获得30%股权投资的收益，同时还能够获得开发服务费，如果是采用朗诗绿色科技系统，还能加收每平方米180～240元的技术服务费，如果项目利润高于预期，朗诗绿色地产还可以从中获得超额提成，盈利将变得多样化。

朗诗绿色地产将通过降低单个项目资产的比重，分散企业整体经营风险；另一方面，除了可以获得股权投资对应的收益以外，还可以获得开发管理和技术服务以及超额分成的收益。这些服务性收益将成为企业新的利润增长点。

朗诗绿色地产正在进行一些项目洽谈，预计将在近期落地新的委托开发管理项目，可能在南京、苏州、常州等城市获取该类服务合约，服务内容包括委托开发管理服务，品牌输出、设计及技术服务等。

在专业的轻资产运营上面，朗诗绿色地产将以铁狮门、凯德为学习标杆，在现有组织能力基础上，培养投资、开发、运营、物业经营纵向一体化专业能力。

朗诗绿色地产明确对《投资时报》表示，从2014年以后，不会再100%去拿一块地，100%持有股权，100%自己操盘，有好的项目也是跟别人合作，一起去拿地，最后做成一个操盘者。

2014年7月29日，朗诗绿色地产间接全资附属公司南京朗铭房地产开发有限公司（下称南京朗铭）联合苏州科技城科新文化旅游发展有限公司，以人民币26.88亿元竞得一幅位于苏州市高新区的土地。

南京朗铭占该项目20%股份，苏州科技城科新文化旅游发展则占该项目80%股份，朗诗绿色地产受该项目公司委托，负责该项目的开发管理，并向该项目公司收取相关的开发管理费、技术系统咨询费、品牌使用费等。

这是朗诗绿色地产首次尝试小股操盘的合作形式，也是其迈向轻资产运营的重要一步。

目前，朗诗绿色地产已经在合肥、无锡、苏州、常州、南昌、银川、嘉兴、泰州等多地开展了不同类型的轻资产业务模式，未来这一部分收入将对朗诗的财务报表形成一个良好的补充。小股操盘朗诗绿色地产现在有好几个项目，总数加起来达到10个。

以前朗诗绿色地产想进入北京、上海等一线城市，因为这些城市地价高昂，每走一步都需要大量资金投入。而作为后起之秀，朗诗绿色地产资金受制，到一线城市怎么拿地？

答案是：现在可以不要股权，或者只要一定的股权去帮别人操作。“轻资产模式提出以后，很多人来找我们合作，他们本身有一块地，产品挺好，我们就一起商量合作，这样可能比较容易进北京、上海等大城市。”

截至2014年末，朗诗绿色地产拥有的土地储备总建筑面积达210万平方米，公司权益下应占土地储备总建筑面积近153万平方米。

年内，该公司分别于上海、南京、杭州、苏州以及无锡购入5块土地及取得5个项目的权益，总建筑面积约169万平方米，朗诗绿色地产权益下新增建筑面积约为111万平方米。这些项目均已处于不同的开发阶段，有些项目已经建立了项目自身的现金流，开始向银行或信托公司进行融资。

截至目前朗诗绿色地产所获取项目中，南京未来家、苏州吴江太湖绿郡为合作开发模式，苏州科技城项目、南京河西CBD地块项目为小股操盘模式，合肥滨湖地块项目为委托开发模式。