自1994年 成立以来，金都集团始终坚持走“专业构筑品质生活、科技引领人居未来”之路，坚持创业创新，坚持绿色科技，坚持人文关怀，坚持承担社会责任，关注人类与自 然、住区与城市、建筑与生态的和谐互动，为业主提供幸福的品质生活。目前，即使面临“政策难、融资难、市场难”的严峻挑战，我们仍坚持认为，科技、绿色、 幸福住区将是房地产业未来发展方向，房地产市场竞争将从地产、房产走向服务，房地产企业核心竞争力关键在于品质与品牌。因此，我们不断探索住宅发展方式， 向注重质量效益型、资源节约型转变，加快制度创新、技术创新，促进住宅产业化。我们将2011年发展主题定为集团“管理创新年”，立足于产品与服务品质，深化集团管理创新，谋划关联产业合作发展，实现集团发展模式升级转型，为居住者提供最为舒适的居住环境，为投资者提供最为良好的商业环境，为合作者提供最有前景的发展平台。

4月17日，金都·夏宫（临平）高层公寓首次开盘，后又相继又推出了金都·夏宫（嘉兴）、金都高尔夫艺墅（东区），在70天时间内实现销售逾千套，取得了良好的市场业绩。凭此，足以证明我们的绿色科技特色产品，得到了市场的充分认可。

推行全过程精细化管理，打造具有金都特色的高品质住宅

今 年年初起，为确保项目实施质量和效率，我们对集团和项目公司组织架构进行了优化调整，理顺了集团与项目公司运作机制，即集团层面通过综合管理、财务管理、 集团采购、设计研发调控项目运作，项目公司具体执行工程前期、建设管理、销售等，集团各职能部门给予业务指导和严格把控，推行全过程精细化管理。如位于杭 州临平茅山的金都·夏宫项目，在规划设计前期采集所处区域环境数据，通过展示分析、比较分析、关系分析，针对风、光、热等7大环境进行优化设计，导入雾森系统、光导系统等智能科技，实现绿色设计、绿色选材、绿色施工、绿色监理、绿色居住的全程绿色体系。

加强源头管理，提升规划设计品质。在规划设计理念上，突出对城市与地块价值的尊重，坚持创新不复制，突出项目的原创性，坚持面对未来，倡导生活方式的健康转变；在规划设计形态上，逐步形成以高层（超高层）超低密度为主，高层+花 园洋房为辅，少量低层低密度别墅区为补充的产品规划结构；在建筑风格上，形成了以现代建筑风格为主，力求创造具有未来意象的现代建筑景观，以经典简欧风格 为补充的风格系列；在户型设计上，以中高端客户为主要研究目标，以日本精细化住宅设计为标杆，从粗放型“几室几厅”设计转向对户型收纳空间、空间可变性、 户内空间层次等适用性方面的研究，并以全装修的角度来看待所有的户型设计。

采 用新材料、新技术，夯实建筑内在品质。我们因地制宜，针对不同环境、不同类型建筑立面分别应用铝板幕墙、干挂石材、真石漆等新型饰面材料，强化质感与雕塑 感。运用独特的箱式保温技术，提高外墙保温性能。在夏热冬冷的杭州地区，率先采用户式锅炉和地板辐射采暖，提升室内住户舒适度。在设施配套应用上，户式新 风系统、家居智能系统成为项目标准化配置。

融 合功能与美学，提升景观品质。在园区配套设计上，紧紧围绕“幸福社区”的理念，加强了前期规划中的园区配套功能设计，各项目的园区配套逐步体系化，在景观 与架空层设计上也突出了功能性，从而避免出现一些住宅景观重装饰轻功能的情况。如位于杭州之江旅游度假区的高尔夫艺墅项目，依从审美与体验相结合原则，通 过庭院设计室内化、创意化的水主题（水底车库）、多方位的参与功能，使得室内外空间融为一体，景观随处可见。

狠 抓工程质量与细节，彰显整体品质。集团专门研究制订《标准工程管理部模板》，统一工作流程、内容及标准，提升工程组织协调和品质把控，指导项目公司做好质 量、进度及安全文明施工统筹管理，推进项目工程管理规范化、标准化。严格把控现场管理，建立工程大检查、专项检查、日常巡查相结合的督查机制，全面加强工 程品质监管，金都华府、金都铭苑、金都西江月等项目先后获得广厦奖。注重打造细节，比如寻常的阳台一般采用地砖或面砖铺设，而金都城市芯宇项目全部采用石 材，四周设置凹槽，一定的倾斜度可快速排光雨水。

坚持围绕客户需求创业创新，引导未来生活方式转变

房 地产开发项目规划设计、施工以及物业服务都必须以客户中心，形成企业与客户的共同价值观和共同利益。从客户的深层次需求出发，金都着眼于未来绿色人居，关 注自然生态、人文环境的个性和内涵，关注住区与城市空间的和谐共生，将地域文化特色融入到项目建设全过程，打造宜居健康住区。为此，我们始终不渝地坚持创 业创新精神，把每一个项目做出特色来，把每一个岗位做出价值来，把每一个工程做出效益来。

尊 重自然生态与文化历史，为业主构筑诗意栖居之所。对金都来说，每一宗土地都具有独特性和唯一性，其价值是难以复制的。只有那些具备生态优势、区域优势的城 市资源带或自然资源带，与体现生活品质精神相契合的地段和区位，才符合金都集团打造绿色建筑幸福家的择址条件。同样，建筑是生活幸福的载体，也是项目所在 地资源价值、文脉价值的延续，美丽的城市、优越的区位也需要独具特色的建筑艺术作为支撑。因此，金都把每个项目都作为一件精美的手工作品，邀请国际级的设 计、景观团队精心雕琢，打造与区块互为风景的绿色建筑。如金都高尔夫艺墅项目，拥揽之江国家旅游度假区生态资源，又与中国美术学院为邻，正是因其具有难以 复制的自然生态资源价值和投资价值，我们邀请国际级建筑大师陈青松先生亲自执笔设计，原创设计了“三芒星”建筑型制，延续金都一直坚持的面向未来的浪漫主 义建筑特色，富有艺术感的建筑外观与美丽之江相得益彰，关注社交需求的公共空间则不失城市感觉，为业主实现艺术创新与现代生活的完美合璧。

关 注居住便利性和舒适度，为现代生活创造幸福。金都坚持面向未来，倡导低碳、健康、绿色的生活方式。我们提出的“绿色建筑幸福家”发展战略，就是以居住者的 健康生活与幸福感受为设计出发点，系统应用住宅绿色技术，打造绿色生活园区服务体系，提升人居环境，为居住者创造“幸福”的生活品质。我们在厦门环东海域1公里海岸线珍稀土地上，规划设计打造中国海岸作品1号 ——海尚国际项目，为让业主安享面对大海春暖花开的意境，我们在项目北区规划滨海休闲主题，可在海滨浴场、空中泳池、健身会所释放身心；在项目南区设计了 养生康体主题，对全年龄段业主给予呵护，既可安享家庭宴会、私人排队及医疗服务，少儿活动中心、老年活动中心等专题场所又满足家人社交需求。

融创前瞻性规划与系统应用，深化科技领先、绿色开发战略

住 宅科技集成应用是金都集团企业的金字招牌，也是绿色建筑幸福家体系的重要组成部分。我们始终坚持“科技引领人居未来”开发理念，从最初推广应用新技术、新 材料、新工艺、新产品，发布《金都绿色建筑评价标准》及《金都绿色建筑推行实施办法》，到创造性探索建立包括科技研发、规划设计、体验研究、信息管理等方 面的全过程绿色建筑体系。在项目规划设计初期就对建筑室内外风环境、声环境和光环境等进行计算机软件模拟，以优化建筑布局与建筑形体设计，保证良好的室内 外环境和居住舒适度。在建筑设计阶段，统筹考虑建筑平面设计、窗墙比、体型体量、围护结构、建筑外遮阳等，设计符合国家节能标准要求的节能建筑。

目 前，我们已形成较为完善的绿色低碳技术体系，根据项目的自然环境条件、资源分布，依据本土、精细化和低成本的原则，成体系地采用室外和室内的环境控制和改 善技术，如外墙外保温系统、高效节能低辐射外窗系统、户式新风系统、楼板隔声系统等，营造健康舒适的居住环境。在创造绿色人居环境的同时，优先采用环保低 耗的技术体系和措施，如反馈式节能电梯、空气源热泵热水器、电动汽车充电系统、太阳能热水系统、雨水回用系统等，实现项目整体的节能、节水、节材性能达到 国家绿色建筑标准。以养生休闲为目的，综合采用各种利于健康的休闲娱乐技术和设备，如空气监测系统、健康睡眠系统、室内外休闲系统等，突出和强化项目的科 技内涵。

金都城市芯宇项目，就是以居住建筑节能达到65％、住宅性能3A、绿色建筑3星为标准，集成应用了生态住宅科技技术，包括外墙外保温外饰面干挂系统、门窗保温隔热系统、浮筑楼板隔音降噪系统、CSS彩色防滑路面降噪系统、雨水处理及回用系统，单户式新风系统、中央吸尘系统及智能电梯、家居控制系统等，实现了以往纯单项住宅科技向住宅科技体系的转变，颠覆了传统单调生活模式，成为科技创造舒适健康生活的最新注解，获得2008年国家建设部首批“绿色建筑认证”。

绿 色科技是金都集团的一张金名片，也是长期形成的比较优势。我们将永远站在绿色科技的最前沿，在研发和实践上不断推陈出新，融合创新传统技术，探索启用新科 技，集成规划设计、科技研发、体验展示、信息管理打造成绿色建筑科技平台，使金都开发的项目设计标准化、科技集成化、工程样板化、管理信息化。

不断完善园区服务体系，为业主量身定制低碳绿色生活

当 我们理想中的建筑规划最终成为现实中的生活场景，以人为本的优质物业服务，就成了我们努力打造的“幸福家”的巨大动力源泉。经过多年实践，金都绿色建筑品 质得到社会和市场的双重认同，但我们更深刻认识到，住宅产品品质不仅指优良的建筑质量，不仅指先进智能科技，更体现在围绕产品衍生的各种物业服务中。因 此，金都集团秉承优质的服务理念，专注培养专业、专心的服务团队，全面完善绿色生活服务体系，全方位提高物业管理水平和服务意识，通过与时俱进的先进服务 理念，将注重细节的享受和生活品位深入到日常生活中去，让我们的业主享受到更全面、更人性化的物业服务。

在 坚持竭诚为业主服务的实践基础上，我们提出了“绿色生活幸福家”的服务理念，即打造环保、健康、便捷与舒适的“没有陌生人的社区”。在物业服务保障生活基 本需求的基础上，我们开始关注业主对于教育、医疗、健康、运动、休闲等物质、精神层面的服务。于是，我们利用幼儿园、合作小学等教育资源，组织少儿暑假夏 令营活动，加紧建设金都极地海洋公园，寓教于乐，为业主子女提供丰富多彩活动空间。组织吴山酩楼名厨，深入社区开展养生讲座，引导业主健康饮食；通过金都 业友会平台和社区物业，组织到金都生态园、网球俱乐部开展生态观光旅游、趣味运动、认养植物等，密切了家庭关系，促进了社会和谐。

食 品安全成为当前人们关注的焦点问题。我们在部分小区已开展绿色农产品配送服务，综合开发利用金都生态园、德清阳光农业园等绿色有机农产品资源，通过预订、 绿色采购、净菜环保包装，在定点时间内将业主需要的农产品配送到社区，最大可能减少中间环节，实现真正意义上的从菜园到餐桌模式，绿色农产品品质及配送效 率，得到业主的一致高度好评。

传 统的物业基础服务已不能适应业主需求，管家式服务已成为强化功能，提高品质，增强企业竞争力的有力举措。因此，我们正在梳理管家式物业服务思路与内容，通 过优化运作模式、搭建智能化平台、提升物业综合服务素质等方面，建立起管家式服务体系，并在金都高尔夫艺墅等项目中开展试点。

探索战略发展多元化，增强集团未来竞合力

在 十七年的发展历程中，金都集团始终以住宅开发为主业，向关联行业拓展，成为涵盖房地产、物业、酒店、苗木农业、旅游、教育投资等产业的综合性企业集团。这 种主业副业适度关联发展模式，既围绕房地产开发形成资源共享、优势互补，为发展绿色建筑、构建绿色生活园区体系提供坚实的资源和服务支撑，同时房地产业发 展又助推实业板块不断升级。

但 自去年下半年以来，严峻的房地产业形势也促使我们深入思索，如何开辟新的战略发展模式，推动企业升级转型。由是，我们力图打破产业局限，谋划不同行业间资 源开发与合作，寻求强强对话与联合。通过思想碰撞和深入研究，我们与浙江制造行业传化集团建立了战略发展关系，探索建立由技术市场、国际农业孵化器、农业 供应链管理平台和创业大学、农业科学公园组成的传化科技城发展模式，与传媒行业杭州日报集团进行合作，共同开发集“传统时尚、文化创意、休闲旅游”于一体 的新型文创产业园区。

如 位于杭州临平的文创产业园项目，原址为临平绸厂老厂区，作为工业遗存，我们坚持尊重历史、有机更新原则，修缮和改造旧厂房，构建和谐生态系统，创造绿色、 健康、安全的休闲环境，大力发展创业产业商业链，为市民提供购物、休闲、娱乐、商务于一体的时尚体验空间，转化为新的城市创意文化核心区。同时，坚持创业 创新、绿色科技，提升项目品质，通过改扩建充分利用现有空间，满足多样化功能需求，将历史感和艺术性完美结合，将我们在住宅领域形成的绿色建筑体系，融会 应用到商业地产领域，打造成为杭州文创产业新地标，成为房地产业与传媒行业成功合作典范。

在 未来的发展规划中，金都集团将继续关注居住者健康生活，关注自然社会环境，立足于品质、科技、服务，深化“绿色建筑幸福家”发展战略，完善绿色幸福住区服 务体系。同时，继续探索战略发展适度多元化，推动行业、产业间合作共赢，实现升级转型，增强综合竞争力，推动房地产行业创新发展。（本文根据金都房产集团总裁吴忠泉今年6月29日在第三届中国房地产科学发展论坛（广州）上的演讲整理）