受中国经济由高速发展转向高质量发展总体战略的影响，以及房地产市场自身发展规律的影响，中国的房地产市场正在由“开发”转向“运营”。

过去高投入、高污染、高能耗、高杠杆、高周转、高收益的房地产发展模式已不再可持续。无论是环境资源承载力，还是市场需求潜力都无法支撑过去的发展模式。房地产企业要想保持当前的发展速度和规模，必须转型。房企间的竞争已从规模、成本、速度转移到聚焦客户、全面运营能力的实力上。

运营管理阶段是控制建筑物的服务质量、运行成本、实现生态目标的阶段。建筑项目建设周期一般只有2~3年，运营周期可以达到几十年，甚至上百年；建筑项目建设期的费用只占到全寿命期的15%，运营期的维护费、修理费、更新费等高达85%。

由此可见，建筑的运营管理阶段在全寿命周期中占有重要地位。而我国房地产业的绿色运营理念和技术都还较为落后，具体体现在重建轻管、缺乏标准、运行维护管理技术体系缺失、质量低下等方面。

为了探索和阶段性总结中国房地产企业向绿色运营转型的经验和教训，同时研发房地产企业绿色运营竞争力评价体系，为评出2018年中国房地产企业绿色运营排行榜打好数据基础、理论基础和实践基础。中国房地产报绿色地产研究中心正式开展房地产企业绿色运营调研。

关注绿色运营竞争力

从2011年开始，中国房地产报绿色地产研究中心开始启动“中国绿色地产发展现状与趋势”的调研研究，并每年发布一本行业研究报告。

从2012年开始，推出了中国首份绿色房地产开发商、绿色设计咨询机构的排名。这份历史性的排名引发了房地产业的广泛讨论。在此之后，每年都会推出年度绿色地产排名，用榜单来记录中国房地产业绿色发展进程。

从2015年开始，为全面反映当前房地产业的转型现状，以及未来房地产业发展的趋势，开始将开发和运营分开考虑，分别评出以新建为主的年度绿色地产开发10强，和以运营为主的绿色地产运营10强。

其中，绿色地产开发10强主要面向住宅市场，考察的主要指标为当年新增的绿色建筑面积（而不是项目数量）、历年累积的绿色建筑面积，项目所获绿色建筑认证的等级，以及公司在绿色技术应用、绿色研发上取得的成果。

绿色地产运营10强主要面向商业市场，同时也兼顾了一些优秀的高舒适度、低能耗住宅开发商。考察的主要指标为运营管理的商业物业和住宅物业的面积，应用节能技术所取得的实际效果，以及项目所获绿色建筑认证的等级。

从2015年之后，中国房地产报绿色地产研究中心已经连续三年推出年度中国绿色地产运营10强榜单，万达集团、中国金茂、招商蛇口、华润置地、瑞安房地产、太古地产、SOHO中国、金融街控股、恒隆地产、凯德集团等，都做出了很好的榜样。

运营阶段凸显绿色优势

目前很多房企都在向城市、城区、社区运营的方向转变，运营创造价值，而绿色发展的优势也正是在运营阶段才能凸显。并且，绿色运营的出发点不是如何将绿色建筑持续到运营阶段，而是借助绿色更好地运营城市、社区、建筑。

中国金茂相关负责人在反馈绿色运营评价指标时表示，涉及绿色运营，可以从以下几个方面来考虑：第一，相关对象的运营阶段节能情况，就是城市、社区、建筑运营阶段的能耗情况，可以通过各类建筑基本的单位面积能耗值来衡量，这个应该是最基本的数据，因为这直接涉及最终能省多少电，少烧多少煤。第二，智慧物业运营情况，比如现在很多企业都在做的能源监控平台，另一个是物业针对客户生活的智慧布局，也就是智慧社区的内容。第三，绿色生活倡导，运营阶段能耗一部分来自于系统设计，一部分取决于使用者的生活方式，让大家都认可绿色生活，参与其中。

万达集团也对绿色运营评价指标体系提出了自己的想法：关于房地产企业运营评价体系建设非常好，但这个问题比较大，结合万达的经验，从与物业运营管理相关的指标方面给出几个建议：第一，单位面积能耗值。按照单位能耗计算，商业、酒店、医院建筑是不同的，都有行业平均值，这个平均值每年是变动的，大家都可以参评。第二，人均物业管理面积。这个指标可以推动用科技手段替代传统的人工管理。比如万达没有使用慧云系统之前，一个万达广场工程管理人员大概是70~80人，使用慧云之后，每个广场平均减少10~20人。第三，运营环境健康指标。包括空气、温度、湿度、二氧化碳浓度等。简单来说，就是运营的能耗指标、人工指标和环境健康指标，这三个维度比较重要。

关于房地产绿色运营评估评价体系建设，还需要继续完善模型、评价维度，接下来，中国房地产报绿色地产研究中心将继续加强与房企面对面沟通，调研绿色运营标杆企业，致力总结出一套科学、合理的针对房企绿色运营的评价体系，全面反映行业绿色转型现状，客观评价房企绿色运营能力，同时让企业能够清晰认识自己的发展潜力与不足。

中国房地产报绿色地产研究中心

中国房地产报绿色地产研究中心是由中国房地产报联合清华大学建筑设计院绿色建筑技术研究所，同济大学机械与能源学院建筑节能研究所等国内一流的绿色建筑设计研究机构专家学者，以"媒体+技术"模式形成的强强联合体，各方共同投入资源，共同搭建"绿色地产研究中心"，将其打造为房地产行业权威的数据平台和研究平台。

研究中心得到了美国绿色建筑委员会、德国可持续建筑委员会、英国绿色建筑研究所的大力支持，使得本研究中心能够立足中国，对全球绿色地产的发展状况展开深入地研究。
 

《绿色地产研究报告》2011-2017
    研究中心每年发布《绿色地产年度发展报告》，根据PRIMB数学模型，计算出房地产企业绿色开发竞争力指数，据此评出年度中国绿色地产开发企业十强，三十强，以及年度中国绿色建筑设计综合实力十强。本研究的目的是：
• 引领房地产业持续、深入地向绿色低碳转型。通过绿色地产全产业链发展状态诊断，引领房地产业持续、深入地向绿色低碳转型

• 探索房地产业在绿色低碳转型过程中新的商业模式。通过研究分析转型先行企业的模式，为其他企业成功转型奠定基础。

• 强化绿色地产先行者在该领域的领导地位，不断提升其品牌价值。

• 强化房地产业的社会责任。引导房地产企业更注重自身的环境责任和作为企业公民的社会责任。

• 提升全社会对绿色地产的认知。

从2011年到2017年，中国房地产报绿色地产研究中心实地调研和网络调研的消费者达到20000名以上，共有300多家开发商递交问卷，参与调研；有136家设计咨询公司、设计院回复问卷。本研究覆盖了12个细分行业，报告总字数超过100万字。