1.房地产业绿色科技发展的五大特征

1.1. 房地产业绿色科技发展水平整体较低

目前国内有楼盘在开发或者销售的房地产企业有2万多家，但根据《中国绿色地产发展年度报告》跟踪统计的数据，真正涉及绿色地产开发的房地产企业不足80家。据《中国房地产企业社会责任实践报告2012》披露，有86%的房地产企业未曾申报绿色建筑评价标识，或对绿色建筑方面的信息未做披露。《中国企业社会责任研究报告2016》对中国房地产业社会责任发展指数评价为30.2分（总分100分），处于起步阶段，在评价的16个行业中排第11位。在针对房地产企业社会责任实践的各项评价指标中，科技创新仅为13分，环境责任仅为16分。如果仅以2016年销售额过千亿的12家大型房地产企业（恒大、万科、碧桂园、绿地、融创、保利、中海、华夏幸福、绿城、万达、华润，及金地）为样本，在公司2016年报中提及研发，或“研发费用”一项为“适用”，且占有当年营业收入一定比例的企业仅为5家（万科、绿地、绿城、万达，及金地）。

可见中国的房地产全行业在科技创新，尤其是绿色科技创新方面的制度、研发投入、成果转化，以及发展绿色建筑方面的工作亟待加强。

1.2. 只有不到千分之一的房地产企业制定并向社会公开了绿色发展规划

明确制定企业的绿色发展战略规划，制定企业的可持续发展战略，并向社会公开绿色发展目标的房地产企业更不足15家，占比不到千分之一。

通过研究这些少数企业，我们可以总结出房地产企业制定绿色发展战略规划、设定绿色发展目标的方式概括起来有四种。（1）围绕国家绿色建筑评价标识（设计标识和运行标识），如金融街，绿地和华润等；（2）围绕国家产业政策，比如装配式建筑、BIM、被动房和海绵城市，如当代；（3）降低运营能耗，体现社会责任，如华润、太古等；（4）突出企业自身的特色技术体系，比如万达的慧云系统，三湘的太阳能建筑、朗诗的舒适人居，以及远洋的健康建筑等。

在调研过程中，笔者发现绿色建筑的星级认证虽然在市场上消费者的认可度并不高，主要是政府作为推动节能减排事业的一个抓手在强势推进。作为政策合规性的体现，各大开发企业虽然在“吐槽”标准不好用，条款不合理，但都无一例外都选择将星级认证作为衡量企业绿色发展的重要指标之一。

表1 部分房地产企业对外公开的绿色建筑认证目标

要指出的是，部分房地产企业虽然制定了绿色发展规划，但并未对社会公开，无法形成社会公众和行业媒体的监督，无法判断其落实目标的力度和程度，在绿色发展的公信力上打了折扣。

1.3. 大型房企绿色发展的积极性呈现出两极分化状态

能力越大，责任越大，但年销售额超过500亿以上的大型房企在绿色发展方面的积极性却呈现出两极分化状态。以2016年销售额过千亿的12家大型房地产企业为样本，我们以房企历年申报绿色建筑评价标识的建筑面积占当年总销售面积的百分比近五年的平均值作为参考指标，通过研究各家企业的年报和社会责任报告中相应的数据，我们可以明显的看到房企在绿色发展方面呈现出明显的两极分化：

表2 部分房地产企业申报绿色建筑评价标识的建筑面积占当年总销售面积的百分比近五年的平均值

*绿地对外宣传2016年已达到80%的覆盖率，到2017年达到100%申报绿色建筑星级认证，但无法从公开数据中予以佐证。

虽然受制于开发规模、开发产品的多元化特征，以及市场区域限制，比如恒大和碧桂园的产品大多在二、三线城市，受消费者购房意愿、增量成本和产品形态的限制，申报绿色建筑和应用绿色科技面临较大的市场阻力，限制了大型房地产企业整体推动绿色建筑的积极性。但大型房地产企业盈利能力强，具备研发和应用绿色技术的强大潜力，其规模化的优势也有利于实现规模化的环境效益，理应引领行业绿色转型并承担更大的环境社会责任。

大型房企可通过加大绿色科技研发投入，找到适合自身特征的绿色发展道路，同时兼顾政策合规和社会责任比如碧桂园于2016年提出的“森林城市”开发理念及SSGF工业化建造体系，恒大提出的“民生绿色地产”的概念。

1.4. 央企的引领作用日渐显现

在房地产市场上，企业可分为国资背景的央企、港资企业，以及民营企业三类，因企业性质不同，虽然处于同一个市场，但在绿色发展方面采取的策略却差异较大，通过分析2011-2016年中国绿色地产竞争力30强可发现：

国资背景央企房地产企业，绿色发展的积极性不高。在2015年以前，在国资委认可的16家央企房地产企业中，除招商局集团下属招商蛇口、中化集团下属的中国金茂，绿地集团、以及华润集团下属的华润置地明确制定了绿色发展规划，并制定了相应的保障措施，提供了绿色科技研发资金保障外，鲜有其他国营房地产企业在绿色建筑方面有积极的表现和行动。2015年以后，随着国家对绿色建筑发展的政策从激励转向强制，以及部分先行绿色地产企业塑造的成功市场形象，引来不少央企追随或效仿，这一时期，远洋集团、鲁能集团、金融街控股、葛洲坝集团出于差异化市场竞争策略，也提出了绿色发展策略，2016年以后，中冶置业、五矿地产、中铁置业等企业相继加入绿色转型的大潮。保利地产虽然于2015年在集团层面提出了“全生命周期绿色建筑”的概念，推出了“5P战略”，但在产品层面上，并未见到落地的典范项目，在企业的年报和社会责任报告中也没看到绿色科技研发方面的信息，其绿色理念更多停留在纸面上。

港资房地产企业普遍具有良好的可持续发展意识。典型如瑞安房地产公司，从上海新天地的旧城改造模式，到公司所有项目全部申报LEED认证，制定持有项目的节能减排目标，从企业战略层面推动绿色发展。太古、新世界、新鸿基、恒隆地产等港资企业在项目中均能主动采用绿色科技，积极主动寻求节能减排，给片面追求规模和利润国内房地产业带来一股清风。

为数众多的民营房地产企业的绿色发展呈现出两极分化状态。部分有可持续发展意识，立足做百年企业的经营者，往往在国家政策出台之前就将节能减排、发展绿色科技作为打造企业独特竞争力、形成产品力和市场差异化的策略之一。比如朗诗、当代、三湘、金都等中小型房地产企业，虽然规模不大，但在绿色科技地产领域的影响力却很大，以引领者的姿态对外输出绿色科技的应用经验，带动了全行业的绿色转型。而绝大部分的中小型民营房地产企业，还缺乏主动运用绿色科技打造企业核心竞争力的意愿和能力。

1.5. 企业绿色发展战略是“一把手战略”

企业创始人或一把手的理念或“情怀”，在企业绿色发展战略的确立中至关重要。万科、万达、朗诗、当代等长期占据《中国绿色地产发展年度报告》中排名前10的企业有一个共同的特征：企业一把手对绿色科技、节能减排的高度重视。绿色战略的全面实施，涉及到战略规划、流程管控、成本管理、绩效考核、技术研发、人才培训、团队建设、绿色运营等各个环节，如果没有一把手的强力推动，很难想象绿色战略能够在集团层面得到全面、彻底的实施。

2.房地产行业绿色科技转型发展缓慢的原因分析

2.1. 政策层面

2.1.1.激励政策执行不力

目前国内已有20多个省市颁布实施了绿色建筑强制要求，制定了绿色建筑专项发展规划。但经过调研，尽管国家和地方已经出台了包括土地转让、土地规划、财政补贴、税收、信贷、容积率、城市配套费、审批、评奖、企业资质、科研和消费引导等推动绿色建筑发展的激励政策，但很多政策截至发稿前并未得到有效落实；在实施绿色建筑强制要求的监管过程中，涉及建设、国土、规划、环保、园林、房管等多个政府部门，各部门职责不清，在政策落实中也存在相互推卸责任的现象[2]-[3]。激励政策的执行不力弱化了房地产企业申报绿色建筑评价标识、应用绿色科技的意愿和积极性。

2.1.2.政策重建设轻运营

目前国家和各省市统计绿色建筑面积的口径还是以绿色建筑设计标识为准，而不是以绿色建筑运营标识为准。以2011-2015年的统计数据来看，绿色建筑运营标识项目面积占比在2013年达到高峰（7.83%）后，有逐年下降的趋势：

图1  2011-2015年全国绿色建筑评价标识运行标识面积占比发展趋势

数据来源：2011-2015年度绿色建筑评价标识统计报告，王建清，宋凌等。

设计标识的申报仅以施工图为准，房地产企业在获得了绿色建筑设计标识后，不一定会百分百落实施工图中的绿色设计。这也损害了绿色建筑评价标识本身在房地产市场的声誉。

如何保证取得绿色建筑设计标识的建筑能够按照设计要求交工并运营，是绿色建筑长远发展，绿色地产深入发展的关键。

2.1.3.政策未能激发市场需求

目前的绿色建筑激励政策或强制政策，只强调了企业的环境社会责任，忽视了企业作为市场主体，需要为股东创造利润的经营责任。创造利润的前提是赢得消费者。目前的激励政策没有在消费端发力，让消费者获得直接的、可感知的绿色建筑带来的效益，一些有绿色建筑标识的项目，实际却和无标识绿色建筑的项目没有任何区别，甚至在产品力方面、科技应用方面还落后于未取得绿色标识的项目，让消费者看不到绿色建筑带来的好处和差异性。部分房地产企业并未落实绿色建筑标识申报时的各项承诺，造成图纸和实物差异甚大，建筑性能达不到要求等损害消费者信心的情况也时有发生。

2.1.4.绿色金融未能充分惠及房地产业的绿色发展

目前银行贷款依旧是房地产开发商最为倚重的资金来源。万科2017年半年报显示，万科的有息负债合计人民币1391.6亿元，其中银行借款占比为61.3%，应付债券占比为22.4%，其他借款占比为16.3%。央企如招商蛇口等，其主要资金来源也是银行。不仅大型房企，对于融资渠道相对较少的中小型房企而言，银行贷款也是它们最为倚重的融资渠道。

但金融业对投资绿色建筑方面的政策还不明朗。截止2017年9月，中国内地市场仅龙湖地产发行了 30.4亿元绿色债券，用于绿色建筑项目。在银根紧缩的环境下，龙湖依然发行了低于5%的债券，其中，16亿五年期票面利率4.4%，14.4亿七年期票面利率4.67%，比银行基准利率低。随着国家对房地产行业调控政策的逐步收紧，房企资金流动性会变得越来越紧张。在这种情况下，逐步开放房地产企业对发展绿色建筑项目的银行贷款、绿色债券和绿色保险等金融产品，无疑将大大刺激房地产企业发展绿色建筑的积极性。

2.2. 市场层面

2.2.1.传统房地产行业的盈利模式与绿色科技无关

中国房地产业传统的盈利来源主要包括：土地增值、产品溢价，以及快周转带来的财务收入，除少数定位于高端绿色科技豪宅市场的房地产企业，如朗诗、当代外，绝大部分房企利润来自于产品技术附加值的百分比几乎可以忽略不计。应用绿色科技还会带来技术管控不当造成产品瑕疵、绿色营销不到位造成消费者不认可等巨大的市场风险，进一步削弱了房地产企业发展和应用绿色科技的意愿。

2.2.2.获取土地的方式多元，绿色发展不占主导因素

房地产企业有许多方式获得土地资源，比如通过并购，发展特色产业，如娱乐、体育（足球小镇），定点扶贫、发展教育和产业园区等方式，绿色建筑概念带来的影响较小。虽然部分地方政府在土地招拍挂环节提出绿色建筑的要求，但大多后置，比如要求建成后项目一定的绿色标识星级，将绿色建筑政策前置作为强制要求的还非常少，比如上海市要求竞拍土地的房企近三年在一线城市开发的绿色建筑面积要达到500万平米以上。

2.2.3.绿色发展较高的技术门槛

目前80%以上的地方政府都要求一星级绿色建筑直接进设计图纸，作为基本要求，但要实施二星级以上的绿色建筑，需要应用诸如太阳能建筑一体化、高效保温隔热、被动式超低能耗建筑等绿色技术体系，朗诗、金茂等企业擅长的“恒温、恒湿、恒氧”技术、新风技术，对于部分缺乏技术研发能力的房企而言，更是有很高的门槛。

房地产企业要加强对绿色技术的应用，必然需要培养管理团队的绿色技术管控能力，加大绿色科技的研发投入力度。

2.2.4.消费者对绿色建筑的市场认知有待提高

普通消费者习惯于对“摸得着、看得见”的新技术更加青睐，但在直观感受上通过精细化设计且采用被动式技术的绿色建筑与普通住宅无明显差异，消费者购买的积极性并不是很高。此外，随着近年来中国社会物质的逐渐丰富，居民消费理念发生了较大的变化，这种变化也反映到房地产市场。

对比中房报在2012年和2017年针对消费者绿色建筑消费的调研结果可知，消费者最关心的建筑性能已经从“能节约水电费”改变为“能保障舒适度”。 

2  2012-2017消费者对建筑性能的关注点变化

数据来源：2012年《中国绿色地产发展年度报告》，2017年凤凰网消费者调研（样本量，6533）：http://house.ifeng.com/survey/3891

3.房地产企业选择绿色发展的驱动力构成

尽管有房地产企业的绿色发展面临种种挑战和阻碍，但也需要看到在这种不利的市场环境下，依然有不少绿色地产企业取得了较好的市场效益，如万科和朗诗坚持绿色发展战略让企业得到稳健的成长，朗诗更是获得了远超行业平均水平的毛利率：2015年朗诗集团整体毛利率为44.1%，2014年为67.3% (数据来源：朗诗绿色地产有限公司2014-2015年年报)。

分析多家典型的绿色地产企业选择绿色发展的动因，可以分为外部需求和内部需求。内部需求是由企业自身的产品特点，发展战略选择，以及企业创始人理念基因所决定；外部需求则取决于宏观政策、市场需求等外部环境因素。

3.1. 发展模式转型升级的内在需求

由“开发-销售”到“开发-运营”的经营模式的转变使得绿色发展理念能为企业带来更好的业绩和更具成长性的发展前景。

目前地方政府对产业与城市发展的巨大需求，使得房地产开发商以城镇化建设与运营者的角色成为可能，“城市运营”已经成为房地产开发企业的主要转型方向，各家企业都提出了“城市运营”的模式和目标。万科早在2013年就提出做“城市配套服务商”，华夏幸福提出打造“绿色生态产业新城”，中国金茂提出要做“绿金城市运营商”，招商蛇口定位于“城市及园区综合开发与运营商”，大型房地产企业都在向城市运营商转型。

绿色地产所需的精细化设计、整合设计有助于显著提升房地产企业的项目管理水平和精细化运营能力。绿色地产在办公、商业类自持物业上因节能降耗带来的财务优势尤其体现在降低运营成本上。

除降低运营成本以外，绿色技术的应用也有助于形成产品特色。最近几年，以“三恒”技术（恒温、恒湿和恒氧）为特色的朗诗、金茂、当代都获得了超常规的发展。在朗诗绿色地产2014-2016年的年报中披露，朗诗绿色地产产品的销售价格平均高出同一地段楼盘的30%以上，获得了超高的市场溢价；金茂的“金茂府”系列产品，以“12大绿色科技”作为核心卖点和差异点，与周边产品形成了鲜明的特色，在豪宅市场开辟了一片以绿色科技作为卖点的蓝海。

3.2. 打造差异化产品的市场需求

目前领先的绿色地产开发企业都有自己显著的“特色产品”或“特色技术路线”。比如万科的工业化，其发展的终极目标是“智能建造”，即用机器人大量取代现场施工的工人；万达的“慧云”系统将16个弱电子系统、3万多个信息点集成在一个管理平台上，实现了对商业广场的消防、安防、设备、运营与节能的全方位、立体化管理，经过多年的积累和发展，逐步形成了一套全自动的智能化运营管理系统。该系统是万达集团自主研发，具有独立知识产权，可应用于商业广场、文化娱乐等大型公共建筑的智能化管理系统，形成了万达独特的核心竞争力，并初步具备了“产品”到“商品”的转化能力。

纵观各家房地产企业的绿色开发特色，大多以能源和环境为主题，且集中在住宅领域。

表3 部分房地产企业的绿色特色技术路线

注：“三恒”指的是恒温、恒湿与恒氧。葛洲坝的“5G科技”指的是Green绿色建筑、德系精工、工业体系、智慧互联、服务增值，涵盖覆盖110余项科技。

3.3. 增强政策合规性的外部需求

绿色发展已经成为国家战略，全国各地的住建部门都将发展绿色建筑作为响应国家绿色发展战略的必要途径，并在土地获取、城市建设等方面制定了相应的激励政策和约束政策。目前已有多地出台强制绿色建筑一星认证的政策。

在这一政策下，越来越多的开发企业将绿色建筑一星级认证作为公司项目的基本要求，比如从恒大规定，从2016年10月开始，公司所有项目必须申报绿色建筑评价标识，至少为一星级，开盘前完成申报，开盘后取得证书。在一星级的基础上，根据产品的市场定位，在选择更高的认证等级或国际上公认的其他认证体系。

但仅靠政策的外部驱动无法实现房地产行业整体的绿色发展和深绿发展，企业总有理由和办法规避即便是强制的绿色建筑政策，反而会弱化政府权威，消解政策实施效果，将绿色建筑引入歧途。强制政策带来的负面效果显而易见。典型的后果就是阴阳图纸，在申报文件上是一套，在实际施工时，是另一套，导致申报运行标识的项目数量远小于设计标识。运行标识数量的不足，严重影响了绿色建筑的推广，业界重形式、轻实效，重概念、轻长效的做法相当严重。运行标识项目的缺失不仅仅在技术层面反映了绿色建筑运营管理环节的薄弱，更加重要的是，反映了房地产企业绿色发展的动力不足。

3.4. 积极履行企业社会责任（CSR）的需求

企业环境社会责任是指企业在追求自身营利最大化和股东利益最大化的过程中，对生态环境保护和社会可持续发展所承担的社会责任。中国房地产企业的环境社会责任在实践中可为三个层次：

基础层次：遵规守法。表现为：积极申报国家绿色建筑评价标识，含设计标识和运行标识。目前，绝大多数房地产业都会从政策合规性的角度出发，申报本地或国家绿色建筑评价标识。

中间层次：超越合规。表现为：积极向社会公开碳排放数据，持有物业的运行能耗数据，进行碳排放交易等。与中国内地行政强制政策为主的市场干预手段不同，以华润、瑞安、新鸿基、新世界等为代表的港资房地产开发企业，则因为香港上市公司企业社会责任公示制度的要求，定期公开企业的碳排放减排量、节能量等凸显社会公益性的指标也促进了企业的绿色发展。

在中国内地，中国金茂是房地产行业发展最快、以绿色战略致胜的企业。金茂自2010提出绿色地产战略，即在绿色技术的研发、应用和内部项目的推广上投入了大量资源，并快速掌握了高舒适度低能耗住宅技术。中国金茂是“北京碳排放交易试点”的首批企业。2017年6月，金茂承诺将在未来10年持续地进行碳中和的工作，将碳中和工作持续推进到公司所有的城市运营项目。

引领层次：将企业的环境社会责任融入企业的中长期发展战略，从公司内部的企业文化，到技术研发方向，产品标准化，材料采购，营销推广和运营管理等各个环节，均建立了环境导向的考核制度，是未来领导者。万达、万科与朗诗是房地产企业履行环境社会责任的引领者。

万达近年来持续公布其持有物业的运行能耗水平，制定节能发展五年规划，设定绿色低碳总战略目标，积极参加“绿色饭店”、“绿色商场”评选，出版专著《绿色建筑-商业地产中绿色节能的实践及探索》与同行分享其绿色地产发展的经验，以至于万达在绿色环保方面的成就领先于国内其他房地产开发企业。

融入企业战略的环境社会责任观是企业绿色发展（或者可持续发展）的核心。只有当企业的环境社会责任观与发展目标一致的时候，履行环境社会责任才会不再是被动的、附加的和成本消耗的因素，而成为主动的、内生的和带来竞争优势的驱动力。

3.5. 提升公众形象，应对媒体监督的需求

根据李培功等人的研究，媒体可以通过声誉机制来影响公司治理[7]。除中国房地产报长期对房地产企业的绿色发展进行持续的调研采访和跟踪报道外，近几年，新华社、人民日报等央媒也开始关注房地产企业的环境社会责任、绿色建筑战略。中国房地产报连续7年在年末排出中国绿色地产竞争力十强，近年来，博鳌亚洲论坛、中国房地产行业协会等组织也开始评选年度绿色地产企业，这些榜单和评选给优秀的绿色地产企业更多的社会关注，大大提高了企业的知名度和美誉度，提升了其产品在市场上的竞争力。

招商蛇口、瑞安房地产等企业将绿色发展与品牌建设挂钩，与企业履行环境社会责任挂钩，从企业绿色发展战略的层面就十分重视媒体宣传，重视绿色公益活动，比如招商蛇口连续十三年举办的绿色人居论坛、连续十年举办绿色建筑设计竞赛，不仅搭建了顶级的绿色建筑技术交流平台，也通过设计竞赛，培养了整整一代绿色建筑师和工程师，为绿色建筑全行业的发展做出了卓越的贡献。

由于各大媒体在进行评选时，大多依靠企业公开的资料进行分析，如上市公司年报和年度社会责任报告，以及企业定期举办各种活动对外发布的信息， 房地产企业的信息披露对获得更加客观的评价和排名至关重要，为应对媒体的监督，房地产企业也十分乐于向社会公开已经取得的绿色成就和正在开展的绿色项目。

4.对加快我国房地产业绿色发展的建议

4.1. 政策层面

4.1.1.出台绿色金融政策促成绿色建筑消费市场的形成

目前中国的绿色建筑激励政策强调“大棒+胡萝卜”，但这些力量都作用在房地产企业上，而没有将关注的重点放在市场的培育和消费者的绿色消费激励制度的建设上。作用于房地产企业可以收到短平快的效果，但这种效果掺杂着大量的水分，损坏了“绿色”的声誉，弱化了政府的权威，实在是得不偿失。而从绿色消费、绿色金融出发，让消费者获益，让资本市场完成对房地产企业开发绿色建筑监督，则是一个启动较慢，但获益长久的制度选择。

图3 当前绿色建筑激励政策的市场作用模式

如图3所展示政府期望的模式：通过强制和激励房地产开发企业实施绿色标准，提高绿色水平，为市场提供绿色、环保的产品，影响消费者的购买决策。

但正如前文所分析的那样，这种模式的产生的实际效果较差，造成消费者无法获知绿色建筑带来的效益，进而对绿色建筑完全无感，消费者的这种声音反作用于开发商，强化了“绿色建筑无用论”，进而形成恶性循环。

本文建议政府应该采取的政策为图4所示的模式：

图4 建议政府采用的绿色建筑激励政策的市场作用模式

由于中国房地产企业大多有较高的杠杆率，失去了银行贷款的支持，就失去了发展的血液。而银行、券商、保险等金融机构又不可能单独配备绿建审核团队，导致银行难以判断申请贷款项目是否会成为真正的绿建项目。

政府可通过建立鼓励发展绿色建筑的绿色金融支持政策，开发面向消费者的绿色建筑效益保险产品、绿色债券产品、绿色建筑开发优惠贷款等方式支持房地产企业转型绿色发展，让绿色房地产企业能够获得更多的资金，获得更快的发展。

2016年中国人民银行、财政部等七部委联合发布的《关于构建绿色金融体系的指导意见》，首次给出了绿色金融的“官方”定义——为支持环境改善、应对气候变化和资源节约高效利用的经济活动，即对环保、节能、清洁能源、绿色交通、绿色建筑等领域的项目投融资、项目运营、风险管理等所提供的金融服务。

通过绿色金融政策，可以建立起持久的绿色发展的驱动机制，促使企业将注意力放到绿色技术的创新应用，而不是应付绿色建筑评价标识上。

4.1.2.上市公司环境社会责任的强制披露制度

华润置地作为在港上市的央企，因为所受的监管制度和管理制度的不同，虽同为央企，但在绿色表现上优于大部分央企。华润将碳排放降幅指标作为每年的经营目标之一，华润的企业社会责任报告中也明确的公布了企业的碳排放量，并制定了减排目标，是践行低碳发展的先锋房地产企业。在由中国社会科学院主编的《中国企业社会责任研究报告2016》中，华润置地有限公司得分88.1，为全行业最高五星评价。2017年8月，华润置地首次入选香港恒生可持续发展企业基准指数，成为该指数系列的成份股，表明获选企业在环境、社会及企业管治三个范畴表现卓越。

建议证监会完善上市房地产企业的环境社会责任披露制度，将绿色建筑的建设和运营比例、单位GDP产值能耗量、碳减排量，或者更加进一步，将垃圾减量、绿化量等指标都加入到强制披露的指标中，从市场的角度加强对房地产开发企业绿色发展的监督和管理。

4.2. 企业层面

4.2.1.将绿色发展融入企业的发展战略，加强绿色技术研发创新

如果将响应国家政策、履行社会责任，以及满足市场需求理解为推动公司绿色发展的外部动力，则可以将公司自身的战略定位，产品定位和发展方式视为推动公司绿色发展的内部动力。只有将上述两种动力有机结合，将外部动力转化为公司内部各部门、各区域公司自觉的行为，才能真正落实绿色发展规划，也才能让绿色发展真正促进公司总体战略的落地，并逐步形成公司的核心绿色竞争力，获得市场竞争中的主动权。

5 房地产企业绿色发展内外结合的驱动力模型

由图5建立的模型可知，企业的技术创新力是绿色发展的核心驱动力，是以最经济的成本实现政策合规、履行社会责任的有效途径，是实现市场差异化，获得市场效益的有效手段。

政策合规性与社会责任之间是可以相互转化、相互促进的。政府在制定绿色建筑相关强制政策时，本意也是为解决环保问题的市场失灵，这与强调企业的环境社会责任的要求是一致的。但社会责任指标与政策合规性指标也不能完全等同。政策合规是企业经营的最低的要求，也是企业履行社会责任的三个层次中，最基础的层次，企业在履行社会责任方面有更多的选择和更高的追求。

4.2.2.制定企业内部的绿色绩效考核指标体系

为确保绿色战略在各级得到落实，企业应针对关键岗位制定全面的绿色绩效考核指标体系，对未能实现预定目标的岗位进行追责，对超额完成预定目标的团队和个人进行奖励，加强绿色技术实施的管控和激励。

4.2.3.加强绿色理念的培养和绿色技术应用的能力建设

据国内领先的绿色建筑培训平台友绿网统计，从2009年到2017年的8年间，参加绿色建筑培训的4000多名学员（不含网络班学员）来自于房地产开发企业仅占3.8%，这其中大部分还是来自于太古、瑞安、新鸿基等港资房地产企业，来自国营房地产企业的寥寥无几。虽然从技术提升和理念创新的层面，企业管理层很清楚对美国LEED、WELL、德国DGNB、英国BREEAM等绿色建筑评价体系的深入理解，以及对超低能耗建筑建筑技术体系的学习无疑会极大的增强房地产企业技术管理岗位对绿色技术实施的管控能力，提高项目质量，避免不必要的风险，即便如此，派员参加外部培训学习、鼓励员工考取诸如LEED AP、WELL AP面向项目管理人员的绿色专业证书的房地产企业依然为数不多，这种现象值得我们反思。

5.结论

如果从2006年住建部颁布第一版《绿色建筑评价标准》GB/T50378算起，中国的绿色建筑已经发展了十一年，无论从绿色建筑认证面积，节能环保技术的应用，还是绿色建筑相关产业链的发展，我国的绿色建筑发展都取得了巨大的成就[8]。但绿色建筑应用的主体，房地产企业的跟进却并不积极。绿色建筑并没有成为改变房地产企业科技发展水平落后、履行环境社会责任落后的契机。所幸的是，随着央企房地产企业在绿色建筑方面的发力，各项绿色建筑发展激励政策的落实，更重要是绿色金融对房地产业支持力度的加大，中国房地产业有望在未来5-10年彻底转变为绿色发展模式。