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绿色地产逆转市场格局现首家百亿级企业

友绿• 12月27日　来源：内江网　

发展已有十余年历史的中国绿色地产，在2013年终于迎来了前所未有的辉煌。今年当代、朗诗为代表的有绿色环保概念的房地产企业在中国香港成功上市之后，年末又出现了首家销售过百亿的企业。朗诗地产近日宣布，截至12月24日，公司成立12周年之际，年度销售额首次突破百亿，公司总资产突破两百亿，成为绿建科技特色的地产商中第一家销售破百亿的企业。

对整个房地产行业而言，朗诗地产的销售破百亿意义深远。特别是在今年多个城市遭遇重度雾霾侵袭，国人对环境保护的意识不断提高的大背景下，绿色地产未来必然将成为购房者住宅消费的主要产品类型。朗诗业绩的增长潜力，仅仅只是刚刚开始爆发而已。

成功的产品策略

绿色环保是今年消费市场上最主要的题材之一。尤其是在12月初，全国百余城市遭受严重雾霾侵袭，更引起了国人对绿色环保的重视。在城市中产人群中，购买环保产品被视为是个人社会责任感的体现。因为上述原因，绿色地产的消费在今年有升温之势。

在这一市场环境下，国内绿色健康住宅开发的领先者—朗诗又有针对性地开发了创新一代的科技住宅产品，进一步提升了公司在绿色地产市场的份额。

其中之一是朗诗南京玲珑屿全新健康住宅系统，继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射/新风技术系统，创新为一个小型的户式化系统，更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值。该项目12月首批房源开盘当天，便已实现破5亿销售额。

另一产品则是在南京钟山绿郡项目的一个试验性创新产品—帕多瓦住宅。其由来是朗诗研发和管理团队在一系列国外的学习考察后，在意大利小城帕多瓦明确了更舒适、更健康、更人性、更绿色的新产品研发方向，并确定在钟山绿郡进行小规模试验性建设。因此，这几幢建筑被称为“帕多瓦”住宅。2013年首次推向市场70多套帕多瓦住宅，同样受到市场热捧，开盘当天即热销50多套，实现2亿多销售额。

为了提升其产品创新竞争力，朗诗一直致力于发展绿色建筑的最新技术。作为世界建筑能源利用效率最高的国家之一，德国一直是朗诗在绿色地产领域的“导师”。早在2010年，朗诗就在德国法兰克福成立了朗诗欧洲建筑技术有限公司，不断引进欧洲最先进的绿建理念、产品和技术，为朗诗在中国绿色科技建筑的前瞻性研究和住宅项目开发提供技术支持。

同样是在德国，在考察了“弗劳恩霍夫”研究基地后，朗诗坚定了建设自己的研发、检测、交流平台的想法，于是设立了占地4万平米的朗诗长兴研发基地。在长兴基地，朗诗还与德国被动房研究所、德国能源署（dena）合作，建设了面积约为2500平方米的住宅，是中国夏热冬冷地区设计、建造的第一栋被动式住宅。

朗诗的产品策略，不仅仅体现在创新新产品。依照不同的需求，朗诗细分了产品线，将产品分为首次置业产品、改善置业产品、高端置业产品、养老置业产品四条产品线，四条产品线市场份额大致比例为4:3:2:1。其中针对首次置业的年轻人量身定制的青春版“未来系”住宅，在今年为企业业绩的提升提供了坚实的基础。根据朗诗的统计，上海、南京、苏州、武汉四地未来系产品共热销近4000套，占全年产品销售额的近40%。首置产品获得市场认可的同时，朗诗的改善产品、高端置业产品依然走俏市场。

强大的融资能力

创新新产品，细分产品线乃至于研究新的绿色建筑技术，需要朗诗能源源不断地获得资金。而在今年，朗诗获得了前所未有的融资能力优势。

朗诗集团6月斥资约8.63亿元，收购深圳科技63.4%股权，借壳成为第一大股东，成功登陆中国香港资本市场。上市后不久，朗诗绿色地产就成功获得朗诗集团提供数笔大股东低息贷款，合计约人民币17亿元的资金额度。11月25日，上市公司透过供股向合资格股东发行993303029股新股份集资7.45亿港元，并获朗诗集团全数包销，利用所得款项进一步推动绿色科技住宅地产的发展，积极投资开发新项目。另据透露，上市公司现正与朗诗集团讨论将集团原有地产业务的绝大部分管理机构人员整合至公司，由公司向朗诗集团的所有房地产开发项目提供开发建设委托管理服务，该整合将为公司带来额外的收益及现金流。

目前朗诗资本平台已经具备部分融资操作条件，据田明估计，明年将恢复上市平台的融资功能。

与此同时，朗诗去年成立的青杉资本也为集团今年销售规模的扩大奠定了坚实的财务基础。今年，青杉资本实现的资金管理规模近40亿元。资料显示，青杉资本募集资金用于朗诗自有的地产项目的开发，未来还将由于投资绿色建筑相关的产业开发。

高效益的企业运营机制

朗诗运营始终奉行的高效益原则，同样成为朗诗销售额实现大突破的一大利器。和那些单纯追求利润率的公司相比，朗诗将利润率仅设定为行业均值，强调销售速率和现金回款。朗诗通过差异化产品来实现其高速周转的策略，是朗诗竞争利器，在市场好时售价比竞争者高，在市场不好时，也不会压货。

为了提升现金的周转率，朗诗制订了严格的账面现金余额的预警机制，分为黄色预警、橙色预警和红色预警，一旦触发警报，将按紧急预案应对处置。

朗诗对拿地和投资有着近乎苛刻的严格要求：从来不投资金量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目。其投资的地块或项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，绝大部分都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况。

朗诗要求，购买的地块，要在三年左右开发完成，不会把大量现金沉淀在土地里，同样的投资额度下，项目数量会多一些。从拿地到开盘销售的时间，对技术复杂程度高的“三恒”项目而言，一般是8~9个月，对技术不太复杂的“未来系”等其他项目而言，一般是6~7个月时间。

销售许可证获得后，会迅速开盘销售，由于产品差异化和定价适中，销售速度比较快，项目的现金流很快会回正溢出。每个项目的现金流快速回正，因而朗诗整体的现金流状况很好。

由于周转率高，现金回流速度快，朗诗一直是银行和其他金融机构眼中的“金龟婿”，有能力获得大量的贷款。但朗诗由开发贷、委贷、信托、基金等组成的有息负债水平一般控制在35%以下。

但是，公司却用大量的预售款，作为无息负债拉高了债务杠杆率，进而提升公司的净资产收益率。因为这一原因，这些年朗诗的ROE水平一直显著高于上市房企水平。

下一站：海外拓展和养老地产

2013年朗诗开始将战略版图扩大到美国市场。8月，朗诗美国控股公司在特拉华州正式注册成立，两家项目公司在加州注册建成，此外，更分别签署了JORDANRANCH项目的购买协议以及新泽西PIS项目3套公寓的预售协议，朗诗在美国的战略部署初具雏形；其后的9、10两个月，THERIDGE首批4套样板房及第二批5套房屋分别成功交付。12月，朗诗在加州都柏林市取得一幅6.3英亩的住宅土地，规划建设109个联体别墅。

朗诗所以如此积极布局海外市场，其中重要原因是集团近十万个客户中，大部分是高端人群，相当比例的客户具有海外投资需求、子女留学需求、海外置业甚至移民需求。

基于此，朗诗团队远赴美国，另辟蹊径，在客户意向集中的城市开发楼盘，并提供留学、移民、生活配套等系列服务。西海岸城市诸如旧金山、洛杉矶以及圣地亚哥一带，东海岸纽约、华盛顿、波士顿等地，都在朗诗计划范围之内，项目将星罗棋布于美国社区之内，合理且稳健。

相比于海外市场，朗诗在养老地产上的投资，眼光更为长远。此前，王健林就曾称，养老地产是未来全行业最有前途的一个业态。而朗诗也敏锐地嗅到了养老地产的商机。专注于养老产业的朗诗常青藤投资有限公司于2013年正式成立，正式宣布了朗诗进军养老产业的决心，明确了深耕养老产业，实现深绿战略的使命和责任。

朗诗养老地产依托已有的地产开发、绿建技术及物业服务能力，探索适老性物业及服务体系，确立以养老服务为主的发展思路。积极与国内外优秀养老机构保持沟通合作的态势，研究养老产业发展规律，结合自身的资源优势，建立多层次、连续性的养老住宅产品和养老服务能力。

目前朗诗已确立养老服务输出和养老住宅产品开发并举的经营策略，实现在已有项目上的长者日间照料中心，产品配建中的“一碗汤”产品，“老少居”产品和集中性社区的“类如家”服务连锁项目的朗诗养老全体系产品目标，形成对长者从居家养老到机构养老的全覆盖。

今年朗诗养老地产已完成了南京国际街区日间照料中心的设计和运营论证、南京绿色街区养老公寓项目的总体进度计划、南京玲珑屿养老项目方案设计、朗诗常州新北绿郡养老项目的定位，有计划、有节奏的向市场推出朗诗的各系养老产品。而明年这些产品将正式推向市场，接受客户的检验。

站在百亿基石上，朗诗引领的中国绿色地产加速发展的浪潮或许才刚刚开始。

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