如何提升企业的价值创造能力，让绿色地产、旅游地产、商业地产等房地产新业态，更适应“白银时代”的房地产开发特征？2013年8月《每日经济新闻》主办的第三届中国价值地产年会将集中进行探讨，用一批成功房企的案例，给出关于如何创造价值的报告。

在前两期探讨了城市价值之后，本期房产周刊将聚集开发商角逐的新战场——“绿色住宅”。

“到目前为止，我们有39个城市，55个健康住宅试点，试点面积超过了两千多万平方米，但与年均7亿平方米的新建住宅相比，非常之少。”国家住宅与居住环境工程技术中心主任仲继寿在接受包括《每日经济新闻》在内的媒体记者采访时表示，今年有望颁布健康住宅评价标准。

但是，一个问题随之而来，绿色健康地产如何才能摆脱叫好不叫座的现象？今年7月份，主打绿色住宅概念的当代置业在香港IPO，仅仅获得了15%的认购率。记者调查发现，绿色地产之所以叫好不叫座，根本原因还是房企的价值创造能力匮乏，导致产品含有的健康“基因”少，最终令消费者不买账。

绿色住宅销售遇尴尬

理想很丰满，现实很骨感。这句话如果用来形容一部分绿色住宅项目的市场反应，恰如其分。

位于北京通州的“北京ONE”项目就属于绿色住宅，2010年曾凭借“低碳、养生”等一系列健康理念将北京通州房价拉入“3万元”大关。但该项目销售人员所言，相比其他普通住宅来说，“北京ONE”的项目工期要长许多。

“我们今年年初开盘的5号楼，均价是2.8万~2.9万元/平方米，”该项目的销售人员告诉记者，目前还剩下大约一两百套房源可选，记者在实地采访时也发现，即便是已经入住了一年之久的3号楼，也有部分未售出房源。

“北京ONE”早在2010年便已入市，近三年的时间，730套房源，仅64.2%的去化率（根据北京市住建委网站信息显示，项目目前签约套数为469套）。这在供求矛盾一直难以疏解的北京，已算是异类，它的滞销自然有迹可循。

2010年10月份，位于北京市通州区新华大街的“北京ONE”拿下预售许可证，获批的拟售均价最高达35844元/平方米，最低也在30348元/平方米。而当时通州区域大部分在售楼盘的均价却不及其“二分之一”。记者实地体验后看到，不同于普通住宅，该项目每间屋子靠近墙体边缘的地面都有一个出风口，同时，室内门板的顶部也有几个换风口，门框的上沿几乎接近屋顶，比普通住宅室内门高出许多。据销售人员介绍，这有助于室内新风系统置换空气。

此外，在屋内还能通过智能面板对房间的灯光、窗帘等进行操控，“一年四季室内温度可以保持在20~22摄氏度，省去了空调和暖气。”销售人员对记者说道。

不过，项目所主打的“智能、恒温、恒湿、衡氧”概念并未能成为价格砝码。根据住建委网站显示，“北京ONE”目前的签约均价仅为23175元/平方米。

“虽然这个产品附加了很多科技、养生的理念，但在通州这个以刚需产品为主的市场，价格、区位等是客户首先考虑的因素。”北京一位开发商人士在接受记者采访时坦言，如何寻找到合适的居住人群是对绿色住宅开发商的一个挑战。

事实上，“北京ONE”所含有的“绿色地产”基因，究竟能满足消费者多少健康、养生的需要，也存在疑问。该项目的容积率高达4.8，居住密度相对于其他小区要高一些，通风、空气清新等先天条件要比普通住宅略差。在这样的情况下，其能否得到消费者的认同也存在疑问。

“现在市场陷入一种怪圈，业主觉得绿色住宅的供应少之又少，设计师和建筑师则表示可以进行绿色住宅的设计，但开发商没有这样的要求；而开发商则称完全可以开发绿色住宅，只是客户不愿意为之买单。造成这种情况的根本原因还是在于理念。”BDGH八达国瑞副董事长、英国皇家特许测量师学会全球管理委员会中国代表李旭在接受记者采访时表示。

他补充道，国外的住宅开发几乎都要秉承“三重底线”，不光要满足业主的需求，还要被更大的公众团体所接受，同时要降低项目对环境的影响。李旭表示，目前一些大的品牌开发商也有了这样的意识。

绿色建筑成本较高

相比“北京ONE”的不温不火，中高端市场的住宅产品与“绿色”、“健康”相结合之后，“化学反应”却很明显。

“我们现在正在对室内的温度、湿度、新风的风量、采光等诸多细节进行检测，”方兴地产北京营销中心营销总监霍博宁向记者透露，目前方兴有意将这一健康测试标准推广到今后的每一个项目上。

“首期鸿坤林语墅推了30余套房源，包括叠拼和联排两种类型的产品，开盘当天已经售罄。”鸿坤集团营销策划中心总经理彭艳对记者说道。该项目位于南四环，除去较为有利的地域优势，项目在开盘前夕主打的卖点则在于“首次实现PM2.5室内监测”。

“容积率仅是硬件上的稀缺，在强调居住体验的今天，已经不能单纯依靠容积率获得客户认可，”鸿坤林语墅项目经理侯守超表示，“项目启动初期就把重点放在了高端人居还有哪些可以升级的地方，发现健康才是真正稀缺的资源，所以才有了项目PM2.5的室内监测，甚至对PM0.3也能达到90%的过滤。”

但绿色建筑的“高成本”也是开发商面临的一个问题。

记者走访位于望京区域的保利国际广场项目了解到，该项目由于主打绿色、节能，项目每平方米的建安成本高达1.2万~1.3万元。以其折纸灯笼造型的主楼为例，“其外面是两层的玻璃幕墙，隔音效果提高28%。比传统的写字楼提高75%的漏风控制，使得夏天热风、冬天冷风很难进入到这个建筑内。”保利（北京）房地产开发有限公司营销中心总经理牛毅告诉记者，绿色建筑还可以节约24%到50%的电力，节约二氧化碳排放39%左右，节约40%的水以及70%的固体废料。

该项目相关人士向记者透露，大约6万平方米的主楼，由于采取特殊的幕墙结构和系统，使其成本高出了近一亿元。

“无论是健康住宅还是绿色住宅，只有开发企业和业主的利益关联，才有可能成为开发建设企业的真正动力。”仲继寿对记者表示，目前住宅价格的主要影响因素是城市和地段，代表绿色健康的技术往往仅成为一个卖点，而不是开发企业的基本理念和市场动力。因此，推广理念比某一技术的推广更重要，只有政府的导向、企业的动力和业主的需求真正统一起来，利益相关方均成为利益链上的一员，“健康”和“绿色”才能成为住宅产品的基本特征。

住宅须实现绿色循环

一组数据似乎可以解释开发商越来越倾向于“绿色建筑”的原因：有数据表明，绿色建筑可以使写字楼的空置率降低3.5%，租金则提高了13%。在中国，70%高档物业用户愿意付更高的代价入驻绿色建筑。而在北京中央商务区甲级写字楼中，超过60%新建筑面积采用LEED设计标准（美国绿色建筑认证）。

而对于绿色住宅，情况则复杂一些。对于开发商来说，难题是在政策调控的大背景之下，如何加大成本进行绿色住宅的开发；而购房者则在思考，开发商所宣称的“恒湿恒温”等健康指标，是否“名副其实”。

李旭告诉记者，推进绿色住宅的开发，政府也应该起到一定的促进作用，“譬如在拿地的时候，可以纳入一些绿色的指标，或者在某些税费方面进行减免。如果按照绿色标准建造成功，开发商也应该予以奖励。”

北京房地产协会秘书长陈志同样建议，政府应当采取将各种节能补贴、新技术、新材料补贴给消费者，消费者买房时直接从房价中扣除的办法，让消费者自主选择，形成良性的市场循环机制。

李旭说，绿色住宅需要解决的不只是房屋是否能够做到“恒温恒湿”，而是如何使整个小区内实现健康的绿色循环，建筑材料是否绿色、水循环是否健康、垃圾处理是否安全无污染，这对于开发商来说，挑战则不再仅仅来自于“建筑”本身，而是成为健康生活规则的制定者与创造者。

“绿色住宅关注‘四节一环保’，即节地、节水、节能、节材，以及环境保护，强调人与自然之间最少的索取、最少的排放以及保护生物多样性；而健康住宅关注以人为本，强调居住者在生理、心理、道德和社会适应性等多层次的健康需求。”仲继寿对记者说道，健康住宅和绿色住宅都关注物质环境的健康性。

如此看来，健康住宅应该称为“绿色住宅”的升级版本。它不但要求住宅本身的“健康”属性，还要求居住环境的“健康”。

对此，仲继寿告诉记者，即将在今年出台的《住宅健康性能评价标准》，不仅包括对于住宅安全性、适应性、私密性及舒适性的指导标准，还包括住区环境健康性能的评定标准，其中则涵盖了基地与微气候环境、住区安全环境、住区交往环境、住区卫生环境和养老育童健身配套等等。

“该标准出台的目的是从建设之初就将健康和绿色融入开发企业、设计单位的建设目标之中，从而为居住者和利益相关方获得可持续的健康效益。”仲继寿进一步指出。