卷首语

　　于无色处见繁花

　　苟日新，日日新，又日新。过去的一年，如果用一个年度汉字来高度概括行业的特征，那就是“新”！

　　宏观出现新的形势。中国成功抗击新冠疫情，率先实现经济复苏，凸显了制度的优势和卓越的治理能力。十九届五中全会、“十四五”规划和2035年远景目标擘画出中国未来宏伟的发展蓝图。

　　政策形成新的逻辑。房地产行业要与实体经济均衡发展，既要发挥经济稳定器、促进住房消费的作用，又要防止资金违规流入房地产。随着房企端的“三道红线”，银行端的“两个集中度”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，“房住不炒”的总基调得以切实的贯彻执行。

　　市场呈现新的规律。周期正变稳，呈现“窄幅箱体运行”，城市轮动的序列正由“雁行模式”转向超级分化。“雁行模式”时期，绝大部分城市的房地产市场走的都是大的S型曲线，领头雁与尾雁之间存在一定的时滞，但曲线图是比较相似的。现如今，由于基本面、政策和市场本身的差异加剧，使得不同城市走出了不同的周期和曲线图，主要有“阶梯式上升”、小的S型曲线，大的S型曲线（也有斜率上升、平稳、下行之分）等。试想，如果在一张白纸上，将此三类曲线、若干个城市叠加上去，看到的是不是一张看似杂乱无章的超级分化图？

　　超级分化对房地产的投资和操盘带来了重大影响，特别是对投资的精准度以及节奏提出了更高的要求。“供地两集中”的施行，又将房企在不同城市之间的投资仓位管理提上日程。这共同使得投资决策不仅仅是微观层面的经济测算和商务谈判问题，而越来越多地成为中观层面的城市研判与市场研判问题。

　　房企踏上新的征程。升级转型的步伐明显加快，预计将由“爬行式”转向“蛙跳式”发展。开发主业的升级如上所述，但转型之路任重道远。回望过去，房企的转型鲜有特别成功的案例。究竟是相关多元化还是跨行业多元化？什么行业能承接这么大的资产（标杆房企已达万亿以上）和投资（标杆房企已达数千亿）？什么行业能有相当的市场容量、营收、利润、利润率以及人均效能？谁能率先跑出第二增长曲线？十四五破题在即，我们期待行业能有精彩的实践案例呈现。

　　专业的品牌房企将不再是开发商、发展商，而是升级转型为产业组织的整合服务商，反哺实体经济。这是一个复合的角色：美丽中国的建设者、城市发展的推动者、美好生活的内容供应商、产业的投资与组织者等。外有增量机会，内有比较优势，以不动产载体为基础和连接的平台型企业，似乎是一个确定性的发展方向。房地产服务时代已经到来，这是可以看到的行业新赛道！　　相较于部分人的悲观，我们对行业的未来和企业的升级转型持乐观态度。只有直面挑战，积极应对，才能看到繁花似锦！