如何打造一份有公信力的绿色榜单？
副标题：《2017年度中国绿色地产发展报告》序言
文/黄俊鹏
 

正如2016年绿色地产年度报告开篇所言，中国的房地产业正迎来一个属于绿色地产的黄金时代。但随着这个黄金时代而来的，不仅仅有各家房地产企业推陈出新的绿色产品、绿色开发技术的进步，百姓绿色消费意识的提高，还有各种各样的绿色榜单。

榜单的繁荣，也让更多的房地产企业开始关注和重视绿色发展，某种程度上也促进了房地产业整体的进步。但少部分缺乏理论基础和数据基础的虚假榜单，却容易误导消费者、管理者和银行证券公司等金融机构。那么什么样的榜单才是一份有公信力的榜单呢？

我们首先需要明确绿色地产开发竞争力的研究对象是企业，竞争力的评价涉及到企业的综合实力，是对企业管理和绿色实践的综合评价，是一个多维度的复杂过程。中国有数千家房地产企业，无论是媒体人还是专家，都很难深入了解一家企业，进而通过打分做出客观评价。所幸的是，我们所处的时代给我们的研究带来新的工具：大数据分析使得对企业的多维度量化分析变为可能。
在明确了研究对象和研究方法之后，我们需要明确一份有公信力的绿色榜单所需要具备的特征。

第一，榜单需要基于客观事实，公正，可验证。榜单要能完全量化，尽量减少“专家打分”等主观评价方式，其量化的依据是企业发展的客观数据，便于企业自评和行业媒体的监督。

一份有公信力的榜单必然基于客观数据，2017年的绿色地产年度研究报告中的数据，是研究人员从大量房地产企业的年度报告、企业社会责任报告中摘选出来，是通过搜索引擎，对近200家房地产企业的官方网站进行关键词词频分析，以及对2016年10月到2017年9月期间各家房地产企业节能环保相关关键词的数十万条新闻追踪统计分析而得。除此以外，中国房地产报的记者还对部分房地产企业进行了面对面的访谈、问卷调研，以此作为对研究数据的修正和补充，尽最大努力确保数据的真实性和完整性。

基于对影响房地产企业绿色发展的五大驱动力的分析，中房报绿色地产研究中心的研究团队提出了计算房地产企业绿色发展竞争力指数的“PRIMB模型”（详细介绍请阅读报告第二章），并向全行业公开了计算公式，任何一家企业和第三方机构都可以根据这个公式计算自己公司或某家公司的“绿色发展竞争力指数”。

第二，榜单需要客观反映房地产企业绿色发展的能力、意愿和实际行动。榜单要能有效甄别真假绿色，充分的反应房地产企业绿色发展的潜在能力、发展意愿和实际行动，以企业在绿色发展方面取得的实际成果作为评价标准。

第三，榜单需要客观反映房地产企业绿色发展的当前状态，是观望、跟随，还是引领。榜单要能有效的区别企业的绿色发展在房地产行业所处的具体位置，企业对待绿色发展的真实态度和表现。是简单地跟随国家政策，被动的执行绿色政策，还是积极进取，有所创新，或者，在某一方面深入研究实践，以产业化目的，以此引领行业发展。

第四，榜单需要客观反映房地产企业绿色发展的市场效益，从合规、创新，到获得超额利润。榜单要能反映房地产企业绿色发展战略对市场效益和客户价值的贡献。企业是市场的主体，核心目标是为股东创造价值，只有获得市场回报才能体现企业经营的价值。房地产企业实施绿色发展战略也需要考虑创造市场效益，无论是最低层面的政策合规，还是为了应对市场需求进行的技术创新，其根本目的赢得市场竞争，获得合理的市场回报。

第五，共同但有区别的责任原则。“共同但有区别责任”原则源于国际环境法，该原则构成国际合作、构建和提升发展中国家履行国际环境法的能力，是共同应对全球环境问题的法律基础。由于不同房地产企业的规模相差甚大，2016年年末，已经有12家企业的年销售额超过千亿，其中三家企业销售额突破三千亿，但绝大部分企业的销售额都在100亿以下。中国的房地产市场已经形成了“金字塔”式结构：越往顶端的企业数量越少，所占据的市场份额却越高；反之，越往底端的企业占据的市场份额越少，但企业数量越多。

本研究认为，企业的规模越大，市场份额越大，所产生的社会影响也越大，所应承担的责任也越大。如果沿用过去以申报绿色建筑面积等单一绝对值指标来衡量房地产企业在绿色地产领域所取得的成就，对一批锐意进取，努力践行绿色发展战略的中小房企就有失公平。故榜单采用的评价方法也需要基于“共同但有区别责任”的原则，尽量采用相对值，而不是绝对值来衡量房地产企业的绿色发展竞争力。在相对值中，分母代表着企业绿色发展的潜力，分子代表着绿色发展的实际行动。若分母很大，分子很小，则表示该企业没有尽力发展绿色科技，绿色绩效表现较差，而分母较小，分子相对较大，这表明该企业倾尽全力发展绿色科技，绿色绩效表现优异。

只有一份有公信力的基于数据和事实的榜单，我们才可以据此记录每家房地产企业绿色发展进程中的一小步，由此汇聚成房地产行业在绿色转型、绿色发展进程中向前迈进的一大步。

研究团队会在未来数年中，在房地产行业从业者和媒体记者的监督下，进一步完善PRIMB模型，真实记录中国房地产行业绿色发展历史进程中的每一步。