2015年，中国绿色地产的健康元年
《2015年度中国绿色地产发展报告》序言
文/黄俊鹏

2015年，注定是一个将被历史铭记的年份。不仅仅因为这一年，中国第一次站在世界地图前制定了自己的下一个五年规划，并在时隔三十五年后，首次大幅调整了计划生育政策，全面放开二胎。2015年，对于中国的房地产业而言，也是一个分水岭：正式由增量市场转向存量市场，由开发建设转向运营管理。这种转变，对于建筑设计咨询和建筑部品行业而言，意义重大。对于绿色地产而言，既是挑战，更是机遇。

2015年10月，住建部发布关于绿色建筑评价标识管理有关工作的通知，提出逐步推行绿色建筑标识实施第三方评价。这一简政放权的举措，意味着政府开始转变对绿色建筑发展的推动政策，转向积极建设绿色地产发展亟需的城市级绿色基础设施，如智慧城市和海绵城市，提供更多的公共服务。

随着中国经济发展的持续放缓，2015年，房地产企业都加快了转型的步伐，无论是多元化经营，向服务业转型，向新能源转型，还是 “互联网+”，传统的房地产经营模式正在经历巨大的变革。花样年集团在2015年甚至完全放弃拿地，将经营的重心完全转向了“彩生活”、“解放区”等基于互联网的社区服务。

与房地产业发展休戚与共的建筑设计行业，在2015年正经历着“产能过剩”的危机，或许“互联网+”是传统的设计业务走向下一个新时代的突破口，其中BIM就是这个新时代的入口，设计院掌握了BIM才能确保自己在未来三十年的竞争力。但不需要盖图章、不需要设计资质的绿色建筑认证咨询行业则是否会遭遇共享经济、Uber们的挑战，完全土崩瓦解，则是一个未知数。

在绿色地产的绿色产业链方面，也正在发生着巨变。这种变化既有来自行业内部的技术革新和市场充分竞争带来的新面貌，也有行业外部市场环境的变化带来的新挑战。保温行业在政府反反复复的政策中依然在坚定的前行，保温性能和防火性能都得到大幅提升的新技术新产品层出不穷；光伏行业随着光伏组件价格逐年下降，让光伏电力平价上网在十三五期间都有可能成为现实；光热行业正在下滑的泥沼中艰难挣扎，但多能互补技术和太阳能区域供热技术大大提高了太阳能热水采暖系统的可靠性，让房地产开发商和太阳能企业在建筑一体化之外都有了更好的选择；地源热泵在全国大面积推广多年后，争议之声也越来越大；空气源热泵行业正在争取着“可再生能源”的身份，同时将触角从南方分户热水采暖市场伸向北方集中热水采暖市场。

综上所述，绿色地产得以发展的宏观经济环境与微观技术都已经从量的积累走向了质的变化，而这些变化在2015年得到了集中的展现。故我们认为2015年，对于绿色地产的发展而言，是不寻常的一年。这种不寻常，意味着一个旧时代的落幕，也预示着一个新时代的开启。

首先，绿色建筑由快速发展走向全面普及。鉴于越来越多的地方政府，将绿色建筑的一星级评价标识作为强制要求，越来越多的设计院能在施工图中直接体现绿色建筑一星级的要求，绿色建筑设计正在逐步变成常规设计，故本研究也不再完全依据房地产企业获得绿色建筑评价标识（国标、LEED以及BREEAM等）的项目数量做为基准判断房地产企业绿色经营的重要的判断标准，也不再仅仅以绿色建筑认证咨询项目的数量作为评判绿色建筑咨询企业业务能力的唯一标准，而是更加综合全面的考察企业的研发能力、技术专利的数量、研究成果的产业化的能力等绿色建筑综合服务能力（如建材检测、能耗监测、EPC总包等）全方位考察企业的在绿色业务方面的发展状况。

为求更加全面客观地反映各个企业的绿色发展指数，2015年，我们重新对本研究所涉及的房地产开发企业、设计咨询企业，以及绿色地产关联的各个下游产业进行了深度的调研。在房地产企业的排名方面，我们也考虑了企业的“互联网+”战略，在设计咨询企业的排名方面，我们首次在评价中加入美国LEED认证咨询项目、科研成果等因素，故今年的排名会与往年稍有不同。

其次，既有建筑运营管理相关服务将得到大发展。随着房地产业经营的重点由增量转向存量，对于设计院而言，也需要从增量建筑的规划设计，转向存量建筑的规划设计。可以预测，在未来的十年，既有建筑的节能改造、老旧社区的升级改造将成为城市发展的重点，商业建筑的高效运营管理，建筑机电系统的调试则是广大设计咨询公司业务转型的而主要方向。

为应对这一趋势，客观的反映房地产市场的这一变化，2015年度的绿色地产报告新推出了“绿色地产运营十强”，以所管理的商业物业的运行能效作为主要的判断依据，区别于以“建设-销售”为主的“绿色地产开发十强”。

其三，健康建筑及其关联产业将成为下一个十年的热点。经过近几年大众媒体对雾霾、水污染、空气污染和食品安全问题的持续报道，“健康”问题日益获得全社会的普遍关注。作为人类活动的主要空间，建筑物，人们也提出了更高的环境品质要求。2015年，美国绿色建筑协会在中国推出了“WELL健康建筑”认证体系，一时间在中国环保意识领先的房地产企业圈和LEED AP圈中掀起了不小的波澜。

其实早在1999年，中国就已经开始居住健康相关的研究。在10多年的时间里，以健康住宅建设试点工程和实测数据为基础，国家住宅与居住环境工程技术研究中心不断完善健康住宅建设技术体系。2013年发布了《住宅健康性能评价体系》，对于我国公共卫生体系建设的改革与发展，保障居住者的可持续健康效益等方面有着深远的影响。截止2014年年底，国家住宅与居住环境工程技术研究中心已在全国41个城市建设了58个健康住宅建设试点项目。

但健康建筑的概念，却一直未得到全社会普遍的关注。直到2015年2月，从央视辞职的柴静推出了她自费拍摄的雾霾深度调查纪录片《穹顶之下》，引发了全社会对空气污染的空前关注，4月，清华大学发布了首个室内PM2.5污染公益调研报告，调研结果显示，北京市室内空气有1/3的时间处于“污染”等级，且由于现代人70%-90%的时间处于室内，人均室内PM2.5的吸入量是室外的4倍，并指出使用空气净化器、中央空调，对室内空气净化能起到明显作用。

发生在2015年的这两起公共事件，像一个时代的烙印，永远印在了国人的记忆中，奠定了健康建筑大发展的民意基础。但对于空气污染，仅有情绪和态度是没用的，日子还得过，咱们普通老百姓不能都移民吧，于是大量健康相关的解决方案和产品技术逐渐被市场接受，净水器和空气净化器在家家户户得到普及，新风系统日益成为住宅的标配，今年还诞生了一批智能家居概念的环境电器，以此奠定了健康建筑大发展的产业基础。健康住宅技术体系的成熟和发展，美国WELL健康建筑标准正式进入到中国，奠定了健康建筑大发展的理论基础。刚刚公布的十三五规划提出实施“健康中国”战略并融入经济社会发展之中，通过综合性的政策举措，实现健康发展目标，以此奠定了健康建筑大发展的政策基础。 可以预见在未来的十年，健康建筑及其关联的产业，将成为房地产业转型升级的重要方向。

故本研究认为，2015年，将成为中国绿色地产发展进程中的健康元年。