在绿色建筑如火如荼的发展势头下，也有不少质疑的声音：我国绿色建筑发展的速度是否过快以至于形成“绿色泡沫”？许多业主仅为获得绿色认证不惜以阴阳图纸蒙混过关以至于绿色建筑设计标识的数量远远大于运营标识，这种现象是个别还是广泛存在？作为开发商如何实践真正的绿色开发理念？政府宣称的绿色建筑的经济激励政策何时落实？现如今，成本已经不是开发绿色建筑的首要障碍，那么绝大多是的开发商为何对绿色开发依然陌生，不愿尝试或心存困惑呢？广大消费者了解绿色建筑给他们的生活方式带来的变化么？对绿色建筑的接受程度如何？

房地产业绿色转型正当其时
文/黄俊鹏

绿色地产是小城镇建设的必然方式

自2006年我国正式颁布实施《绿色建筑评价标准》以来，可持续发展、节能减排、绿色地产、低碳地产已经蔚然成风。尤其是在2013年国务院发布《绿色建筑行动方案》之后，绿色建筑已经上升为国家战略，全国多个省市将绿色建筑作为强制性标准。

根据《绿色建筑行动方案》提出的主要目标，我国城镇新建建筑严格落实强制性节能标准，“十二五”期间完成新建绿色建筑10亿平方米；到2015年末，20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求。该方案还提出了“大力促进城镇绿色建筑发展”的重点任务：政府投资的国家机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房，以及单体建筑面积超过2万平方米的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，自2014年起全面执行绿色建筑标准。

什么是绿色地产

对于“绿色地产”这个概念，不能完全等同于“绿色建筑”。在《中国绿色地产发展报告》的系列研究报告中，绿色建筑是一个广义的学术概念，涵盖了所有建筑形态和业态，涵盖了公共部门和私营部门等所有投资主体，其类型不仅限于商品住宅、酒店公寓、商业写字楼等纯市场化的建筑，还包括市场化并不充分的工业建筑、医疗卫生建筑，以及完全非市场化的政府办公楼、校园建筑以及军队办公楼和营房等建筑设施。

而“绿色地产”则至少需要房地产市场最基本的两个要素参与才能完整体现其含义：供给和需求，及开发商和消费者。绿色地产需要更加强大和全面的产业链支持，需要绿色金融、生态规划、节能设计、绿色施工、节能物业管理等多个部门，多个行业协同配合才能实现。总的说来，我们认为：绿色地产就是指开发商以盈利为目的，以保障生态系统的良性循环为原则、以循环经济为基础、和谐社会为内涵、节能环保技术为支撑，按照绿色建筑标准建立起来的住宅小区、公寓和办公楼等商业性地产项目。

“绿色地产”作为有别于“绿色建筑”的一个商业概念，在实践中，必须恪守有别于学术术语“绿色建筑”内涵的基本底线，即：人本，环境，和利润。其实，这也是全球公认的可持续发展三原则：People， Planet， Profit。人本，即房地产开放需要为消费者提供健康、舒适、安全、人性化住宅空间。环境，即绿色建筑所要求的“四节一环保”，需要在开发过程中，考虑到开发行为对本地和区域的环境影响，资源消耗，要求项目在设计理念上将自然、人和建筑统一在一起。利润，房地产业必须维持基本的利润才能实现自身的可持续发展，才有余力去尝试可能会增加建造成本的新环保技术和理念。

2013年的绿色地产领域最引人瞩目的事情无异于朗诗绿色地产和当代节能置业的上市。年末三湘股份收购中鹰置业，为2013年的房地产企业向绿色节能的转型之途立下了一个闪耀的路标。

可以认为，自2013年起，绿色地产跨入资本运作时代，绿色节能、科技地产作为中小型房地产开发商产品差异化策略进入市场的法宝，正在逐步转变为这些先行者进入资本市场的钥匙，让绿色地产企业步入快速地规模化发展的道路。

而当前房地产行业内众多的概念：产业地产、旅游地产、养老地产、文化地产等无一能回避向绿色的转型。在我国当前阶段，国家政策的强制和激励，是绿色建筑发展的第一推动力。按照绿色地产的三重底线思想，在房地产行业向绿色低碳地产转型的过程中，决定性因素在于房地产企业的主观意愿，而这个主观意愿实际上取决三方合力的作用：一是房地产企业社会责任对其的约束、政府的宏观调控政策、绿色标准及规范的导向；二是部分消费者对绿色低碳地产的需求，三是传统地产的需求即利润。而当前中国普通百姓的绿色消费习惯还有待培育，使得绿色建筑带来的直接市场利润仍不明显，无法形成主动的市场需求，需要适当的政策激励，以便引导消费、启动市场。
 
从浅绿到深绿

《中国绿色地产发展报告》2005年-2013年八年间对各个涉绿房地产开发企业、设计咨询机构、节能环保产业等绿色地产全产业链发展状况进行了长期的观察和梳理。仅从房地产开发商的角度，我们深入研究了万科、万达、绿地、招商、万通、金地、保利、华润、恒大、SOHO、方兴、复地、华侨城、金融街控股、凯德、天津生态城、三湘、沿海、中海、越秀、锋尚、当代、朗诗、瑞安、沿海、万年基业、上实等数十家企业集团的绿色战略，持续跟踪了这些企业的绿色战略演进及绿色项目实践。

经过多年的数据积累，我们从房地产企业的战略、管理、产品、营销、实际开发绿色项目、能力建设、社会责任共7个维度对112家房地产企业进行了综合评价，并按综合评分的高低进行了排序，得出各年度绿色地产10强企业。如果从涉绿程度的深浅及市场效益的高低等角度来区分，则有洗绿、浅绿和深绿之分。

业界通常对那些仅以申报绿色标识为目的，而不是真正以项目的节能降耗、提供高品质生活体验为目的行为称之为“洗绿”，也就是Green Wash。将类似项目称之为“西瓜型”项目：外皮很绿，但内瓤确实红的。在政府强制要求做绿色建筑的氛围下，少部分企业缺乏技术积累，缺乏专业人才的支持，也缺乏对绿色建筑发展趋势的正确认识，缺乏对环境和未来的敬畏，不得已采取了“洗绿”的做法。

践行“浅绿”策略的房地产开发企业占据大多数，在我们研究的112家房地产企业中，相当部分房企都属于这一行列。浅绿策略大多也会以申报绿色建筑评价标识或国际绿色建筑认证作为企业涉绿的标志。但均会根据自己企业的实际技术积累提出合理的评级目标，并制定出绿色建筑的中长期发展规划，该类型企业如SOHO中国有限公司、北京万通地产股份有限公司、金都集团、沿海绿色家园有限公司、金融街控股股份有限公司、恒基兆業地產有限公司、北京万年基业建设投资有限公司、瑞安房地产有限公司、凯德置地（中国）投资有限公司、复地(集团)股份有限公司、新世界中国地产有限公司、中国海外发展有限公司、金地(集团)股份有限公司、绿城房地产集团有限公司、远洋地产控股有限公司、保利房地产（集团)股份有限公司、上实地产集团有限公司、华润置地有限公司、华远地产股份有限公司、和记黄埔（中国）有限公司。

“深绿”的代表企业有万科、招商、绿地、朗诗、万达、天津生态城等国内绿色地产领域的标杆企业。这些企业实力雄厚，可以投入大量的资金投入用于理论研究和技术研发。

以万科为例，2013年万科提出 “低碳三部曲”：装修房、住宅产业化、绿色能源科技，每年投入近1亿元用于上述三个方向的产品和技术研发，其最新的研发成果为一款能过虑PM2.5的新风系统。在绿色项目的申报上，截止2013年10月30日，万科申报的项目数量已达29个。2012年万科通过绿色三星住宅认证的项目共计166.7万平米，其中住宅122万平米，面积占全国44%。万达也在自己特色的商业地产项目中积极推进绿色、低碳理念。

万达结合企业自身特点，本着切实可行、操作性强、适当超前的原则，拟定了“绿色、低碳”节能总战略。万达尤其注重既有建筑的节能改造。由于其持有的商业项目较多，万达在关注新建建筑节能的同时，又把节能工作向已运行万达广场购物中心的节能改造中延伸。万达集团通过数据采集和管理平台对能源管理模型的实现，将物业运行管理由国内常见的流程指令粗放式管理升级为国际领先的数字化精细管理。其北京石景山、南京、青岛、重庆万达广场均已开始建立能耗数据采集平台的项目。在绿色标识申报方面，依据万达董事长王健林在2014年万达集团半年工作会议上所作的最新报告，万达集团2014年上半年有38个项目获得国家绿建设计认证，4个项目获得绿建运行认证；累计152个项目获得绿建设计认证，58个项目获得绿建运行认证，是目前国内获运行认证最多的开发商。相比绿建设计认证，绿建运行认证更难，只有获得绿建运行认证才能称得上真正的绿色建筑。

当然，“深绿”企业也应当包括朗诗、当代、锋尚、中鹰等科技地产领先房企。这些“深绿”企业都借绿色建筑科技地产带来的机会快速发展，获得了更大的平台融资、品牌溢价能力、提高了公司产品的周转率，在严格的宏观调控下，获得了比其他房企更强的竞争优势，得以更快的规模扩张。

以朗诗为例，朗诗的资产规模从九年前创业时候的1000万元，现在已经增长到了90亿。2014年，朗诗的总资产将越过100亿元，销售收入也将有可能破百亿，从而进入全国地产百亿俱乐部行列。良好的经营表现，证明了房地产绿色战略能够在市场上获得成功。

三湘股份也致力于通过绿色建筑打造独特的竞争力，其自主研发的“太阳能与高层建筑一体化”等科研成果获国家八项专利，并在实践应用中取得了不凡的社会效益和经济效益，获得了社会各界和广大业主的高度肯定，在业内享有“太阳能绿色建筑专家”的美誉，三湘股份旗下开发的三湘四季花城玉兰苑获得“国家康居示范工程”，上海三湘海尚被评为国家3A住宅。2013年11月12日，三湘股份有限公司和上海中鹰投资管理有限公司正式对外宣布战略合作，三湘股份战略并购中鹰置业所有合规程序完成，三湘股份将整合提升中鹰的核心科技，高度整合两家优势资源，在绿色建筑领域谋求更大更快更好发展，立志成为国内最先进最前端的绿色地产标杆企业。

绿色地产何去何从

但在绿色建筑如火如荼的发展势头下，也有不少质疑的声音：我国绿色建筑发展的速度是否过快以至于形成“绿色泡沫”？许多业主仅为获得绿色认证不惜以阴阳图纸蒙混过关以至于绿色建筑设计标识的数量远远大于运营标识，这种现象是个别还是广泛存在？作为开发商如何实践真正的绿色开发理念？政府宣称的绿色建筑的经济激励政策何时落实？现如今，成本已经不是开发绿色建筑的首要障碍，那么绝大多是的开发商为何对绿色开发依然陌生，不愿尝试或心存困惑呢？广大消费者了解绿色建筑给他们的生活方式带来的变化么？对绿色建筑的接受程度如何？

为了解答上述疑问，中国房地产报绿色地产研究中心特联合友绿网（iGreen.org）于2014年4月起开展“中国绿色地产探索之路”调研活动，以10个城市为调研对象，拜访当地的住建系统绿色建筑管理部门、房地产开发商以、设计院、绿色建筑咨询机构以及普通消费者，尝试以实际调研数据、案例来解答上述疑问，为房地产市场的长远可持续发展提供战略支持。