1、六大因素支撑我国房地产市场中长期市场空间 
第一，城镇化推进，大量农村人口持续进城。2018 年我国常住人口城镇 化率 59.6%，仅相当于 1868 年的英国，1910 年的德国，1945 年的美国， 1958 年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化 率年均提升 1 个百分点、年均 1300 万农村人口转变为城镇常住人口。 
第二，城市间人口迁移增加。2000-2015 年城-城流动人口占全国流动人 口比例从 20.8%持续增加至 37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动 人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。 
第三，住房消费升级。一是观念升级。98 年以前买公房，解决“有房住” 问题。98 年房改后住房消费商品化，满足便民化居住需求。进入 21 世 纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。二是 区域升级，城市间由中小城镇向区域内核心城市和大都市圈升级，城市 内由老区旧宅到新区新房升级。三是品牌升级。购房需求从缺乏建设标 准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。 
第四，居住条件改善。一是住房质量改善空间大，根据 2015 年人口小普 查，城镇家庭住房成套率仅 85%，有 20%是平房、41%是 1999 年以前修建。 二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能力提升。20-60 岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右，其中35-60 岁改善需求年龄段占比由 2020 年 63.2%提升至 2030 年 68%。 
第五，经济增长带动居民住房消费。居民居住消费和经济发展水平匹配。 1960-2008 年的美国和 2004-2018 年的我国，居民居住消费/GDP 分别稳 定在 8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决，经济增长对住房消费 带动力增强。1985 至 2018 年，我国城镇居民吃穿用支出占比由 75.4% 下降至 40.9%，居住支出占比从 4.8%增加至 24%。我国经济基数低增速 快，增长空间大。2018 年人均 GDP 不足美国 1/6、日本 1/4，6.6%的实 际 GDP 增速位居世界前列。98 年房改后住房消费 20 年匹配的是改革开 放 40 年经济大发展，未来经济增长将继续带动居民住房消费增加。 
第六，家庭结构变化，规模小型化。2017 年我国家庭户均人数 2.99 人， 1-2 人家庭户占比 42.8%，分别较 2004 年减少 0.25 人、增加 15.4 个百 分点。和德日英韩美均值 2.36 人、63.6%相比，我国家庭规模有进一步 市？            2019-03-17 18. 当前房地产市场是否实现平稳 健康发展？ 2019-02-19 19. 传统周期延续，还是长效机制 破局？—2019 年房地产市场展望 2018-12-26 20. 当前房地产融资渠道和形势 2018-08-10 21. 棚改货币化即将落幕：去库存 任务完成，深刻改变三四线房地产 2018-07-19 22. 本轮房地产调控的回顾、反思 和展望(2014-2018) 2018-06-10 
 
小型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡， 结婚率下降、离婚率上升，2018 年全国结婚和离婚登记对数分别较 2014 年减少 22.4%、增加 22.7%。二是现代城市生活方式下传统家庭功能弱化， 子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量减少，一代和两代户增加。 
2、总量稳定，我国房地产市场仍有巨大潜力 
六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增长需求，受益于城镇化 推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新改造需求，受益于住房质量 提升和住房消费区域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中 改善群体占比提高，经济增长带动住房消费增加，住房消费升级以及家 庭结构变化导致的家庭小型化。 
2019-2030 年，全国自住房需求年均 11.7 亿平，超过 2013 年全国商品 住房销售面积 11.6 亿平。其中，2019-2020 年、2021-2025、2026-2030 年年均分别为 13.6 亿平、11.6 亿平和 11.0 亿平，相当于 2016、2013 和 2015 年全国商品住房销售面积。城镇常住人口增长、城市更新和居住 条件改善需求分别占总需求的 41.4%、5.4%和 53.2%。其中，城镇常住人 口增长需求中 99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅 0.2%来自于城镇常住人口自然增长。城市更新需求在 2019-2020 年主要 来自于棚改货币化安置；2021 年开始以旧城改造为主，并随城市存量面 积增长而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加，并从 2020 年开始成为最主要需求来源，市场进入改善时代。 
3、区域分化，市场空间向一二线城市和主要城市群集中 
2019-2030 年，一线、二线、三四城市的年均住房需求分别为 1.0、4.4、 6.3 亿平，占全国 8.6%、37.5%、53.9%；与 2012-2018 年商品住房销售 面积占比相比，分别提升 4.4、提升 4.4、下降 8.8 个百分点。其中，一 线城市需求占比提升，主要受居住条件改善支撑。一是现有人均面积偏 低，改善空间大；二是保障房供应增加，中低收入群体住房条件改善。 二线城市需求占比提升，主要受益于常住城镇人口增加。35 个二线城市 相对于本省的经济-人口比平均 1.6，经济发展水平和教育医疗等配套在 省内具有绝对优势，持续吸引区域内三四线城市人口流入。三四线城市 需求占比下降，一是由于人口净流出，2018 年三四线城市的经济-人口 比仅为 0.76；二是因为需求漏损较多，新增城镇常住人口中行政区划调 整占比较高，存在大量带房入城现象。 
2019-2030 年，商品住房需求将集中在 19 大城市群。第一梯队包括长三 角、长江中游、京津冀、成渝、珠三角、山东半岛 6 大城市群，年均需 求 1-2.1 亿平，占全国 8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平 原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中 8 大城市群，年均需求 0.26-0.56 亿平，占全国 2.2-4.8%。第三梯队包括哈长、天山北坡、呼包鄂榆、辽 中南、宁夏沿黄 5 大城市群，年均需求 0.24 亿平以内，占全国比重不高 于 2.1%。整体而言，全国住房需求分布有两个特征。第一，需求向重要 城市群集中，地区分化显著。第一、二和三梯队城市群年平均需求分别 为 1.35、0.35 和 0.15 亿平，占比 11.5%、3.0%和 1.3%。第二，需求集 中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿 海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分别为 51.5%、24.2%、 14.9%、5.9%和 3.3%。第一梯队有 2/3 为东部沿海城市群；第二梯队有 5/8 为中部和西南部城市群；第三梯队全部为东北和西北部城市群。