前言

“中国房地产发展之路”是由清华大学杨斌副校长和清华校友房地产协会创会会长聂梅生共同发起，是一门全行业视角的研究生学分课。值此房地产行业面临百年未有之大变局的虎年新春，课程将邀请中国房地产行业的业界领袖走进课堂，与同学们分享他们在国家政策及行业变革背景下的企业创新实践以及个人职业转型发展的经历和体会。

课程围绕两个维度展开：

（1）房地产行业发展历程、正在经历的结构性变化以及未来方向；

（2）在新的理念、技术和需求等推动下，房地产行业的创新实践。

课程分为绪论、新理念、新策略、新模式、新技术、新价值、新需求、新业态等8个分论题，每节课将邀请2位业界领袖进行主题演讲，之后由授课教师主持互动讨论和课程小结。相关课程信息均于“深圳清房协”公众号进行发布。本堂课我们邀请到友绿智库创始人黄俊鹏给大家分享“中国健康建筑发展研究”。

黄俊鹏

丹麦科技大学博士

中国建筑节能协会低碳健康地产专业委员会秘书长

友绿智库创始人

2020年全国暖通空调杰出青年

2019年十大绿色建筑杰出人物

01

研究背景

1、大气污染与防霾住宅

起始于2013年12月2日至12月14日的重度雾霾事件，是我国52年来入冬后最大范围的雾霾污染，几乎涉及中东部所有地区。天津、河北、山东、江苏、安徽、河南、浙江、上海等多地空气质量指数达到六级严重污染级别，使得京津冀与长三角雾霾连成片。首要污染物PM2.5浓度日度平均值超过150微克/立方米，部分地区达到300至500微克/立方米，其中上海市在12月6日污染达到600微克/立方米以上，局部至700微克/立方米以上。此次重霾污染最为严重的区域位于江苏中南部，南京市空气质量连续5天严重污染、持续9天重度污染，12月3日11时的PM2.5瞬时浓度达到943微克/立方米。

这次雾霾事件催生了房地产市场中“防霾房”产品的出现，房地产企业宣称这类住宅产品能够有效地过滤PM2.5。这是公共环境卫生事件第一次对房地产产品研发和市场营销产生影响。

2、“健康中国战略”是国家发展基本方略

这个事件之后的2016年，国务院就发布了《健康中国2030规划纲要》，提出了五个方面的内容：1、普及健康生活；2、优化健康服务；3、完善健康保障；4、建设健康环境；5、发展健康产业。紧接着，2019年7月，中共中央国务院转发卫健委“健康中国行动（2019－2030年）”正式启动，该行动计划指出了创建“健康中国”的三类行动方案：第一类，全方位干预健康影响因素的六项行动；第二类，维护全生命周期健康的四项行动；第三类，防控重大疾病的五项行动。其中全方位干预健康影响因素的六项行动指的是健康3识普及行动、合理膳食行动、全民健身行动、控烟行动、心理健康促进行动、健康环境促进行动。

3、新冠肺炎开启“病毒纪元”

有科学家利用SARS的传播模型来预测新冠肺炎的传播时间。根据顶级科学期刊《自然》杂志发表的一篇研究论文，如果是新冠疫苗抗体的有效期为40周，新冠肺炎每年都会爆发；如果有效期是104周（2年），则疫情每隔两到三都会年爆发一次；如果抗体长期有效，新冠肺炎会在次年以后长期消失。在2020年末的时候，我们非常希望是第三种情况；然而，随着新冠病毒新变种奥密克戎在深圳、上海引发的又一波疫情来看，估计我们得接受第一种情况，即新冠肺炎有可能每年都会爆发，而且疫苗还得不停的打。

新冠肺炎全球流行估计是在疫苗被广泛使用的前提下，有史以来最严重的一次公共卫生事件，开启了一个所谓的病毒传播新纪元。

4、不健康的建筑如何帮助病毒传播

众所周知，新冠病毒是一种可以借助空气就能传播的病毒，传染性非常强。在居家隔离的情况下，如果下水道的设计存在缺陷，在大风天的情况下就会存在着全楼传播的可能。一些办公酒店建筑的空调系统如果设计或运行不合理，同样存在着传播病毒的可能。在日常生活中，我们经常接触到电梯扶手和按钮，也容易传染病毒。现在针对地漏和电梯按钮等高频接触表面以及通风系统的交叉感染，已经有相关的解决方案，能够避免这种情况。

5、经历本次疫情，消费者对住宅建筑提出了哪些新的需求

对住宅新风系统的需求增加
玄关、卫生间的重视度增加
开放式厨房或变身多功能空间，客餐厨一体化
空间设计理念或增加分区理念：公共/独处分区，动静分区，净脏分区
零接触智慧社区
配置健身设施和社交空间的健康社区
更多…

6、健康危机激发健康建筑需求

（1）新冠肺炎全球大流行

截止北京时间4月17日，全球新冠肺炎累计确诊病例已超过5亿例，全球累计死亡病例已超过620万例。在我国（含港澳台）已造成超过52万人感染，1.46万人死亡。

（2）消费者的健康需求被激发

2003年，香港淘大花园,一人患病导致342例SARS确诊病例和42人死亡。废水管道系统的缺陷促进了“病毒滴”在浴室中空U型弯管中的传输。

（3）全球健康房地产的强劲增长

自2015年以来以健康为导向的物业（包括住宅，混合用途和商业）的数量每年增长6.4％。预计到2022年将达到1970亿美元。美国市场份额为525亿美元，其次是中国，澳大利亚和英国。

7、气候变化危害人类健康

2010~2019年，全球天气气候灾害比上世纪80年代增加了66%。《柳叶刀》《英国医学杂志》《科学》三大顶级医学期刊接连刊登重磅文章指出，如果平均气温比工业化前(1850~1900年)高4℃，在这种环境下出生的婴儿将一生都受其影响，人群健康或因此倒退50年。全球0.91%死因源于高温，2019年，中国约有2.68万人的死亡与热浪有关，高温使老人死亡风险上升10%，加速了病原微生物的繁殖&变异，改变其时空分布特征：蚊子传播登革热的能力提高了37%。全球8.52%死因源于寒冷，我国10.36%死因源于寒冷，增加呼吸系统疾病、心脑血管疾病的发病风险，导致人群总死亡率增加3%。

8、公众健康很大程度上取决于环境是否健康

在公共卫生方面，公众健康主要取决于环境是否健康。这是现代西方医学的奠基人希波克拉底的观点。医学类权威期刊柳叶刀杂志在2021年推出的旗舰报告《气候变化与健康2030倒计时》中指出：气候变化本身也会危及我们人类的健康，比如过敏性疾病的增加，精神心理疾病的增加，也会导致高温和低温的死亡病例的增加等。上述这些观点都指出人的健康与建成环境（Built Environment）的密切相关。

综上所述，来自新型传染病和气候变化的威胁，都提高了人们对健康建筑的需求。

02

概念与标准

1、什么是健康建筑？

所谓健康建筑就是促进人们身心健康，实现健康性能提升的建筑。具体来说不同的国家和组织提出了不同的标准。2000年，荷兰健康建筑国际年会提出的标准是一种体现在住宅室内和住区的居住环境的方式，不仅包括物理测量值，如温度、通风换气效率、噪音、照度、空气品质等，还需包括主观性心理因素，如平面和空间布局、环境色调、隐私保护、视野景观和材料选择等，另外加上工作满意度、人际关系等。

我国《健康建筑评价标准》（T/ASC02—2016）规范提出：在满足建筑功能的基础上，为人们提供更加健康的环境、设施和服务，促进人们身心健康、实现健康性能提升的建筑。欧洲的标准则更为通俗易懂，包含采光、住房大小、邻里关系和装修等。

图：欧洲健康住宅模型

2、健康建筑如何影响我们的生活方式

健康建筑让我们养成健康的生活习惯。早晨6点自动的窗帘打开后通过阳光来叫醒我们，上班的过程中，可以用主动的（active）交通方式。比如滑板和自行车。另一方面，建筑设计里面会有很多刻意的设计，让大家避免去走电梯，多走楼梯。楼梯通常设置的较为漂亮，要有艺术气息，有阳光，甚至还能够让人坐在那个地方去阅读。通过这种主动设计，去引导人行为的改变。在工作空间，可以用升降的办公桌和布置适当的健身设施。到了晚上，我们可以采用符合生理节律的照明设备，促进睡眠。

3、健康建筑有助于延长居民健康寿命

健康建筑主要有助于延长居民健康寿命，具体体现在防止病毒传播，减轻疾病负担和延长居民健康寿命。

防止病毒传播主要体现在健康社区是防范病毒传播的第一道防线，可以有效阻断病毒传播路径，防患于未然，有助于居民养成健康生活方式，增强免疫力。

另一方面，健康建筑可以减轻疾病负担。研究数据表明，慢性病已经取代传染病成为现代人健康的主要威胁。根据最新数据，我国已经确认慢性病的患者超过5亿，且每年仍在上升。而导致慢性病的原因主要是由于我们生活的环境，例如空气污染，缺乏适量的运动和锻炼、不良的饮食和生活习惯等原因导致的。

最后，健康建筑可以延长居民健康寿命。据《1990~2016年中国及省级行政区疾病负担报告》的研究结果显示：2016年我国代谢、环境和行为三大类危险因素导致的DALY损失达15562.9万人年，占总DALY数的44.8%。其中包括高盐饮食、蔬菜水果摄入不足等在内的饮食风险因素是影响我国人群健康最主要的危险因素，其造成的DALY在所有危险因素中占比最高（15.9%），其次是高血压（13.3%）、烟草（12.5%）、空气污染（9.3%）及酒精和吸毒（7.7%）。

4、健康建筑的构成

为了加强对健康建筑的理解，我们把这个概念进行拆解。拆解为健康和建筑两个词汇分别解释。在健康层面，健康目标覆盖三个层面的，包含生理层面，心理层面和社会层面的。具体到人的生理健康，指的是运动系统，神经系统，内分泌系统，血液循环系统，生殖系统，泌尿系统，消化系统和呼吸系统的健康。健康影响因素可以分解为介质性的因素，措施性的因素和感知性的因素。

在建筑层面，建筑相对封闭的环境便于加载技术手段，将不可控因素变为可控因素，可以为健康提供绝佳的载体。健康建筑可以通过建筑技术和健康服务实现坚决杜绝有害因素，积极鼓励有益因素和正确引导弹性因素的目的。

5、助推健康建筑发展的五大驱动力

（1）现代人的健康问题较为突出：成年人慢性病支出占全国平均疾病支出15.3%，76%白领处亚健康状态，70%存在过劳死危险，20%患有慢性病，慢性病死亡率86%，平均寿命仅77.4岁，全球抑郁症人数约3.5亿，我国青少年的行为问题发生率为21.6%。

（2）新冠疫情反复：奥密克戎病毒爆发，我国多地实施静态管理，多国实施跨国航班和旅行禁令。

（3）大健康产业融合：互联网行业，旅游行业体育行业和健康都存在着不同程度的融合。

（4）个人健康意识增强：80/90后成为购房主力，这一代人不缺房、缺好房。受疫情影响：60%受访者希望拥有一套健康好房子。92%的消费者在选购家电时会特别关注健康功能。

（5）健康建筑需求增加：近50%的投资人乐意投资健康，并有近30%表示将永久应用健康相关措施。90%受访者表示健康建筑是未来首要发展重点。

6、现阶段活跃于我国市场的三大健康建筑标准

IWBI、中国建筑科学研究院、国家住宅与居住环境工程技术研究中心三家机构均发布了关于健康建筑的评价标准。

WELL健康建筑标准：WELL建筑标准由Delos公司最初创立，现由IWBI（International WELL Building Institute）进行运营管理，IWBI与GBCI（Green Building Certification Instituted）共同合作进行第三方认证。WELL1.0提出了7个健康概念，分别为空气、水、营养、光、健身、舒适和精神，共105项条款。2019年5月，IWBI推出WELL建筑标准2.0版本，将健康概念拓展到10个。新增声环境、材料和社区，并将“健身Fitness”改为了“运动Movement”。为了增加WELL建筑评价标准的适应性与灵活性，WELL建筑标准大幅减少了先决条件的数量，41条下降为23条。总分增加到110分，项目在每个概念上至少获得2分，不超过12分。项目可以为其创新获得额外的10分。

《健康建筑评价标准》：由中国建筑科学研究院、中国城市科学研究会、中国建筑设计研究院有限公司会同有关单位制定的中国建筑学会标准《健康建筑评价标准》，经中国建筑学会标准化委员会批准发布，编号为T/ASC02-2016，自2017年1月6日起实施。指标体系包含空气、水、舒适、健身、人文、服务六大健康要素,共包含23个控制项、73个评分项和6个加分项。对于运行标识项目,全部条文均适用，对于设计标识项目,其中24个条文不参评。

《健康住宅评价标准》：编制《健康住宅评价标准》的国家住宅与居住环境工程中心（以下简称“住宅中心”）是国内最早开始健康建筑研究的机构。从1999年起住宅中心即联合建筑学、医学、体育学、心理学等跨行业和跨学科专家开展了居住健康研究。早在2002年住宅中心便已组织开展了健康住宅示范工程的建设。

《健康住宅评价标准》T/CECS462-2017根据居住者健康体验或健康痛点，从健康需求层次理论的角度，将住宅健康性能指标确定为空间舒适、空气清新、水质卫生、环境安静、光照良好和健康促进六大方面，清晰表达了居住健康的体验与目标，以便于居住者理解并转化为健康行动，包括健康的居住环境和健康的生活方式。2017年发布我国首部《健康住宅评价标准》T/CECS462-2017，自2018年联合中国质量认证中心开始开展健康住宅认证，2019开展“HIH”健康标识（住宅）评价，共完成7个项目。

7、全球各大健康人居标准主要指标对比

我们对上述标准和其它国际标准进行对比，可以发现总体上来说我们国家的健康建筑标准的指标相对较低，这种现象能在甲醛的浓度和PM指数等指标上看的出来，说明健康建筑在我国还处于一个启蒙期。

全世界范围来看，美国的国家健康住宅中心在1912年就已经成立，英国等发达国家也早于我们。中国建筑设计设计研究下的国家住宅与居住环境工程技术研究中心是1999年成立，他们的研究在我国起步较早。从普通消费者和房地产开发企业的角度看，我们国家到2020年新冠疫情爆发以后才开始较为重视健康建筑。

03

健康建筑与金融

1、房屋的价值如何体现建筑的健康性能？

对环境尤其是气候变化的高度关注是推动最近健康建筑激增的关键因素之一。健康建筑能产生可观的经济效益，这是金融部门对健康建筑保持高度关注的重要原因。

现在房屋价值的主要的构成是地理位置。比如周边的配套，医院和学校，典型的就是学区房。地段构成了房屋的核心价值，当然除此以外还有一些设计、装修和家具建材之类的因素。多数业主在买房的时候也会考虑过通风、采光以及健康饮水，但这些目前都未包含在房屋的估值模型中，或者占比很小。但健康是无价的。

部分房地产企业考虑到这种情况，加大了健康促进设施的投入力度，但是购房者因为成本上涨的原因对这类产品并未表现处较强的购买愿望，目前这种情况正在逐步改变之中。

2、健康建筑的经济效益

降低医疗支出：我国的医疗支出费用已从2013年占GDP的4%增长到2019年占6%；如果医疗费用持续增高，医保和个人都将难以承受。日益高涨的医疗支出要求我们不是患病之后被动医疗，而要实现主动健康，即让人少生病。
提高工作效率：大量研究发现，室内环境会直接影响员工的工作效率，空气质量的改善会使生产率提高8-11％。卡内基·梅隆（CarnegieMellon）引用的五项采光研究表明，改善光环境带来的平均收益为5.5％。而控制温度和降低噪声可以分别防止工作效率下降46％和66％。
提高场地租金：Bentall肯尼迪研究（一项为期10年的研究）结果显示健康建筑可以带来直接的经济效益，包括：租金上涨3.7％；保留6％的租户；出租率增加5-10％；价值增加8-10％
提高企业留职率：对于企业而言，提供健康的工作环境可以提高留职率。招聘和留任是所有企业的首要问题。每次员工离职时，更换员工的代价是其薪酬的30～150％，而《财富》500强公司的离职率高达20％至30％。在招聘和留任方面，拥有一栋健康建筑或提供可以保障员工健康的办公环境，对提高公司的留职率非常有帮助。
联合国环境规划署金融倡议(UNEP FI)最新发布的研究报告《A New Investor Consensus: The Rising Demand for Healthy Buildings》指出：新冠肺炎大流行提高了“健康”在投资决策中的重要性。89.5%的受访者表示他们打算在来年加强与健康相关的资产管理策略。在过去十年中，对健康建筑的需求一直在稳步上升，近70%的受访者表示，他们在大流行之前就看到需求增加。

该报告强调了投资者日益意识到健康和福祉对其环境、社会和治理(ESG)战略的重要性，以及建筑设计和功能与个人和社会健康与福祉之间的联系。这导致人们更加一致地关注ESG中“S”或社会Social部分，传统上它落后于定义更明确的环境和治理支柱。目前，只有53%的受访者表示他们在很大程度上将健康和保健纳入其ESG战略，42%的受访者表示他们已经开始这样做，留下了巨大的增长空间。

UNEPFI负责人EricUsher认为：“我们从成员那里了解到，金融行业从业者已达成广泛共识，即从整体上考虑他们通过其资本分配决策所产生的影响，而对社会商品的关注是价值的一部分。这项研究证实，健康和保健现在已成为社会议程的一部分，必须影响房地产的设计和管理方式。”

3、金融部门在健康建筑过程中的四个主要角色

（1）业主或用户：对其持有或租赁的办公楼寻求健康建筑认证/健康性能改善，例如TDBank道明集团加拿大总部是加拿大的第一个WELL认证项目。

（2）投资者：对负责任房地产投资策略的关注，ESG投资理念兴起。

2018年，中国证券投资基金业协会正式发布《中国上市公司ESG评价体系研究报告》和《绿色投资指引(试行)》，ESG指的是环境(Environmental)、社会(Social)和企业治理(Governance)。ESG投资引导，将推动机构落实绿色主题基金投资，强化注重投资回报，也兼顾投资的社会影响与环境保护。ESG策略将继续融入各种资产类别和投资决策流程。

在近几年一个针对欧洲房地产市场的调查中发现，房地产行业正趋向于用非金融指标去衡量房地产和物业的价值。ESG正在成为房地产管理中不可或缺的部分。员工的健康和福利一直被长期忽视为一个关键的ESG问题。如果组织想要真正投资于其业务的复原力，他们必须通过解决影响其健康、社区、经济稳定、教育和社会认同的关键问题来投资于其员工的复原力。

（3）贷方：为健康建筑的开发提供贷款支持。

健康建筑的增量成本主要是指为满足健康目标的基于普通建筑而增加投入的成本，主要包括工程增量成本和运营增量成本。如果要进行健康建筑认证，则还应加上认证审核和全流程咨询成本。据柠檬树绿色建筑科技有限公司基于现有数十个健康建筑项目的实践数据，相对于普通建筑，健康建筑单位面积的增量成本约为每平米120元—500元之间。

银保监会新的目录将个人消费贷，尤其个人住房消费贷刺激商业银行给申请购买绿色建筑的个人消费者给予额外的优惠，此举有利于房地产市场绿色消费理念的形成，将大大提高房地产企业推动绿色建筑和健康建筑的积极性。2016年初，兴业银行推出零售绿色信贷产品“绿色按揭贷”和“绿色消费贷”。普通按揭贷款利率定价为基准利率1.1倍，绿色按揭贷款利率定价则可以为基准利率1.07倍。

（4）保险：绿色建筑性能险，装修污染险等，越来越多的保险公司正在提供健康建筑产品和服务。

2018年9月，平安保险推出绿色卫士装修污染责任险，是国内首个承保室内空气环境污染的产品，是一个聚焦于健康建筑的创新型绿色金融产品。2019年，在保尔森基金会的推动下，绿色建筑性能责任保险已在北京市朝阳区和中德生态园进行试点。

绿色金融已经成为推动绿色建筑和健康建筑市场化发展的重要驱动力。

04 市场与产业

1、市场

（1）健康建筑成房地产行业共识

相比2020年，2021年新增逾20家房企发力健康建筑产品。各头部房企均有自身健康建筑企业标准或健康建筑产品及体系，健康发展方向相比去年也有更新。

（2）房地产企业健康建筑产品开发三大方向：

经济适用型：经济适用型房企，深耕自身企业标准，满足基本的健康建筑相关要求，打造的健康建筑增量成本及产品溢价相对较低。

科技舒适型：科技舒适型房企，通过高科技产品及系统的综合利用，打造全新的高科技智慧健康建筑。但该健康建筑的增量成本相对较高。

认证标识型：认证标识型房企，虽没有自己的健康建筑企业标准，但是充分利用市场现有的标准体系，打造合规的健康建筑并进行健康建筑认证，为建筑项目增加可信度及吸引力。

（3）健康建筑企业标准成房地产企业标配

（4）对健康建筑客户价值的研究

恒通集团完成了行业首个科技住宅的健康建筑客户价值研究，据《恒通科技住宅健康价值测评报告》，报告将恒通科技住宅为住户带来的8大健康价值分为：老幼群体更健康、空气更清新、室温更稳定、甲醛浓度更低、疫情期间表现优异、续住意愿更强、室内空气污染更少，以及对户外空气条件依赖性低。

从恒通集团的研究来看，健康建筑的健康促进和健康保障价值尚未得到住户的广泛认可；建议房地产企业开展各气候区广泛的健康建筑住户入住后评价（POE研究），客观评价健康建筑带给住户的价值，增强住户的获得感。

（5）健康建筑推动健康科技全面应用

健康建筑的兴起，也带动了建筑环境监测与改善相关的行业，具体包括以下八大行业：

空气质量监测：健康建筑要求实时测量、记录和传输重要的室内空气质量指标和周围室外空气质量指标。
空气净化处理：健康标准均把空气质量作为衡量是否是健康建筑的重要指标。
生理节律照明：节律照明通过可自动调节色温和亮度的智能照明系统，模仿户外的自然光照条件，可有效促进用户的健康。
人体工程学家居：健康建筑提倡为用户提供活动的办公位和可调节的办公桌等人体工程学设计的办公家具。
环境噪音消除：健康建筑需要良好的声环境。可以使用声音掩蔽系统为空间提供一致的背景噪声水平，从而改善信噪比，有利于住户之间的声环境隐私。
改善睡眠质量：健康建筑鼓励公司为员工提供适当的睡眠（其实是小憩）支持，包括提供可折叠的气垫、睡眠舱、可完全放下的躺、吊床或沙发。
老幼群体护理：健康建筑要求针对老幼群体提供周到的服务设施和安全设施。
健康智慧服务：基于住家的健康智慧服务平台可以利用新一代信息采集技术、AI技术、物联网技术、让居民在住宅中、在自然状态下，感知体征信息、环境信息，采集居民健康数据。

（6）健康人居科技服务广受关注

据友绿智库最新的调研表明，空气质量、环境舒适性、用水卫生仍是消费者在健康建筑中关心的主要指标。健康产品需求情况调研表明：50%的受访者已有健康产品消费行为，其余50%的受访者有意或乐意为健康产品买单，没有完全不关注健康产品的受访者。健康产品购买意向调研表明：健康产品主要购买意向为新风净化设备（93.75%）、室内环境监测仪（59.38%）、个人健康监测设备（43.75%）、健身器材（43.75%）。

2、健康建筑认证市场前景广阔

（1）健康人居科技服务市场规模超1.6万亿元

（2）后疫情时代健康建筑认证标识市场快速增长

疫情前的2018-2019年，认证数量年增速大于80%。疫情期间受疫情影响，年增速仅为60%。在后疫情时代，2021年半年时间健康建筑认证项目数已持平，预计2021年增速将超过100%。

（3）本土健康建筑标识市场版图快速扩张

HBL健康标识认证项目倍数增长，市场份额快速扩张；HiH健康标识认证项目个数缓慢增长，蓄势待发；WELL健康标识2020年受疫情影响大，2021年市场占比回升。

05 结论与建议

1、未来：低碳和健康挑战将长期存在

第一张图来自美国国家航空航天局（NASA）。该图显示：全球从工业化以来到现在，平均温度的升浮逐步增大，并且趋势是不可逆。第二张图是关于流感病毒，该图表明流感病毒每隔一段时间都会出现新的变异病毒。和现在的奥密克戎病毒类似，它并不是在以前的德尔塔病毒的基础上变异而来，而是平行进化出来的，病毒未来的进化方向存在着不确定性。

2、当前：要解决低碳与健康协同发展的问题

现阶段面临的挑战是两个：一个要低碳发展，降低我们二氧化碳排放，一方面我们应对这样的健康危机。如何解决二者的协同发展问题。健康建筑不是改善性需求，是刚需。低碳发展，也是必走之路。

这个金字塔图，是大家比较熟知的马斯洛需求层次理论。最底下的是安全和生理的需求。这在2020年疫情最盛的时候，很多房产公司做了客户研究。消费者在疫情期间需要的住宅类型，大家提了很多的意见，提了很多的需求，我们统计了各大房企和机构的调研成果，做了一个词频分析，频率越高的字就越大。由此可知健康的需求其实是一个刚需，其它的需求都是在此基础上的衍生。

另一个需要关注的问题是，现阶段绿色建筑和健康建筑发展差距较大。可以看到2019年绿色建筑有4000个，健康建筑只有66个，二者数量悬殊。尽管健康建筑很好，但是数量太少，需要以后给与更多金融政策的支持。

为了推动低碳健康的协同发展，我们发起成立了低碳健康地产专业委员会。友绿智库是秘书处所在单位。该专委会现在已经有30多家企业参与，我们也欢迎更多优秀的企业能够参与进来。

在推动低碳与健康协同发展方面，专委会采取了“标准引领”的行动方案。专委会主任单位中海地产发起了《健康建筑实施评价标准》，友绿智库发起了《房地产企业碳中和评价导则》，该导则由中国房地产业协会、中国建筑节能协会共同立项，有20多家房地产企业参编，已经变成一个事实上的行业标准。

3、路径：低碳与健康协同发展的技术路径

我认为，低碳与健康协同发展的技术路径就是碳中和。碳中和理念可以让低碳和健康实现平衡。下图是我司在为多个房企提供碳盘查服务和开展碳中和建筑试点示范的过程中总结出来的一个流程图。

推动健康建筑市场发展的五个建议：

加大政策支持力度，推动行业发展：健康建筑推动因素调研，健康建筑制约因素调研；
深化健康建筑特殊人群设计：适老设计，适幼设计，无障碍设计；
加强室内环境个性化、精细化控制；
增加家庭健身空间：疫情期间居家问题反馈调研；
加强对健康建筑客户价值的研究：POE用户入住后满意度调研。